شارژ ساختمان

قسمت‌های مشترک ساختمان که مورد استفاده تمامی ساکنین قرار می گیرد هزینه‌هایی دارد که باید مالکان آپارتمانها آن را بپردازند.این هزینه ها اصطلاحاً شارژ ساختمان نامیده می شوند.در قانون تملک آپارتمان ها هزینه‌های مشترک شامل هزینه‌های لازم برای استفاده، حفظ و نگهداری عادی ‌ساختمان و تأسیسات و تجهیزات مربوطه، هزینه‌های اداری و حق‌الزحمه مدیر یا مدیران اعلام گردیده است.طبق قانون مشاعات ساختمان شامل زمین ساختمان، پشت بام، درب ورودی، راهروها، پنجره های راهروها، آسانسور، ورودی پارکینگ، پارکینگ اضافی، پله ها، شوفاژخانه، تاسیسات مشترک، انشعابات مشترک، حیاط، لابی، باغچه می گردد.فاطمه انصاری وکیل پایه یک دادگستری به طور کامل به این موضوع پرداخته است.

شارژ ساختمان صرف چه اموری می گردد؟

• طبق ماده ۲۸ قانون تملک آپارتمان ها از محل شارژ ساختمان هزینه های زیر قابل پرداخت خواهد بود:
• هزینه های مرتبط با سرایدار براساس مصوبه مجمع
• هزینه برق عمومی
• هزینه آب
• هزینه گاز بر اساس ماده ۲۹ مقررات
• هزینه تعمیرات و نگهداری
• هزینه گلکاری و نگهداری باغچه ها
• هزینه لوازم مصرفی نظیر لامپ، مواد شوینده، تجهیزات نظافتی
• سایر هزینه های ضروری به تشخیص مدیر یا تصویب مجمع

هزینه قسمتهای اشتراکی ساختمان چگونه محاسبه می گردد؟

هزینه های مشترک ساختمان به دو قسمت تقسیم می گردد.هزینه بخش‌هایی که با زیر بنا ارتباط دارد مثل آسفالت پشت‌بام، آب و برق و گاز و… به نسبت مساحت آپارتمان محاسبه می‌شود، بنابراین هر چه مساحت قسمت‌های اختصاصی مالکی بیشتر باشد (مثلاً مالک واحد بزرگ‌تری باشد) سهم او در هزینه‌های قسمت‌های مشترک بیشتر خواهد بود.سایر هزینه‌هایی که ارتباطی به مساحت ندارد مثل هزینه سرایداری، تعمیر شوفاژخانه، آسانسور و هزینه گلکاری و نگهداری باغچه ها، هزینه لوازم مصرفی نظیر لامپ، مواد شوینده، تجهیزات نظافتی به‌ طور مساوی تقسیم می‌شود.البته این قواعد جنبه امری ندارد یعنی مالکان می توانند بر خلاف آنها توافق کنند.البته ممکن است قسمت‌هایی از ساختمان تنها بین چند مالک مشترک باشد در این صورت لزومی ندارد همه ساکنان ساختمان هزینه‌های آن را بپردازند.چنانچه چگونگی استقرار حیاط ساختمان یا بالکن یا تراس مجموعه به گونه‌ای باشد که تنها از یک یا چند واحد مسکونی، امکان دسترسی به آن باشد، هزینه حفظ و نگهداری آن قسمت به عهده استفاده‌ کننده یا استفاده‌ کنندگان است.

وظایف مدیر ساختمان

اگر به عنوان مدیر ساختمان انتخاب شده اید جهت دریافت شارژ ساختمان، حساب بانکی مجزایی به آن اختصاص دهید.به خاطر داشته باشید که اگر مبلغ شارژ را در موضوعی غیر از مساله ساختمان هزینه کنید، در صورت شکایت هر کدام از اهالی ساختمان ممکن است به مجازات خیانت در امانت محکوم شوید.طبق ماده 14 قانون تملک آپارتمان ها، مدیر یا مدیران آپارتمان ها موظف اند تمام بنا را به عنوان یک واحد در مقابل آتش سوزی بیمه نمایند.بنابراین حتما ساختمان را تحت پوشش بیمه آتش سوزی قرار دهید؛ در غیر این صورت اگر خسارتی ناشی از آتش سوزی ایجاد شود، مسئولیت جبران خسارت با مدیر یا مدیران ساختمان خواهد بود.اگر قصد دارید مالک یا مستاجر آپارتمانی که شارژ پرداخت نمی کند را از برخی خدمات محروم کنید، حتماً تشریفات قانون تملک آپارتمانها را رعایت نماید، در غیر این صورت به جرم ممانعت از حق محکوم خواهید شد.در مطلب بعدی به نحوه برخورد قانونی مدیر ساختمان با موضوع عدم پرداخت شارژ ساختمان اشاره نموده ایم.

نحوه برخورد مدیر ساختمان با موضوع عدم پرداخت شارژ ساختمان

با ظهور هر چه بیشتر پدیده شهر نشینی، مهاجرت و حضور فرهنگ های مختلف در کنار یکدیگر، اختلافات ساکنین نیز در خصوص رعایت حقوق آپارتمان نشینی بیش از پیش خود را نشان می دهد، یکی از این اختلافات مواجهه با عدم پرداخت شارژ ساختمان از سوی برخی از ساکنین است که در صورت عدم پرداخت شارژ ساختمان علی رغم تذکر قبلی، مدیر ساختمان می بایست اقدام به ارسال اظهارنامه ای مبنی بر اعلام هزینه ها ، با کمک وکیل پایه یک دادگستری نماید.ارسال اظهارنامه در جایی که مدیر قصد مراجعه به اداره ثبت و درخواست صدور اجرائیه را دارد، اجباری است.گیرنده اظهارنامه ‌می تواند بنا به نوع هزینه های اشتراکی ساختمان، مالک یا مستاجر ساختمان باشد.اظهارنامه باید حتماً توسط مدیر ساختمان ارسال شده باشد.چنانچه فرد خاطی تا 10 روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه ، سهم بدهی خود را از هزینه های مشترک پرداخت نکند، مدیر ساختمان می تواند از ارائه خدمات مشترک نظیر شوفاژ، آب گرم، گاز و… به واحد مربوطه خودداری کند،قطع خدمات اختصاصی از سوی مدیر ساختمان جرم بوده و فقط وی می تواند از ارائه خدمات مشترک به واحد متخلف خودداری نماید.

در صورت نتیجه بخش نبودن این اقدامات، مدیر ساختمان مخییر است به اداره ثبت محل مراجعه نماید یا به دادگاه مراجعه کند.در حالت اول مدیر ساختمان می تواند با مراجعه به اداره ثبت و پر کردن تقاضا نامه ای، مستقیماً درخواست صدور اجراییه نماید.اظهارنامه و تقاضانامه مربوط به صدور اجرائیه دارای شرایط ذیل است که به آن اشاره می گردد:

نکات مربوط به اظهارنامه عدم پرداخت شارژ ساختمان

1. صورت ریز هزینه ها (اعم از مبلغ شارژ و قبض و سایر هزینه‌ها )در آن قید گردد.
2. مبلغ کلی بدهی مالک و یا استفاده کننده در آن قید گردد.
3. سمت شخص اظهارکننده اظهار‌نامه به عنوان مدیر ساختمان یا وکیل قید گردد.
4. اظهارنامه دارای پیوست مربوط به فاکتور هزینه ها باشد.

نکات‌ مربوط به شرایط صدور اجرائیه شارژ آپارتمان

1. در تقاضانامه همان مبلغی که در اظهارنامه قید شده است مطالبه گردد.
2. کلیه مدارک قبوض پرداخت و فاکتور هزینه ها پیوست گردد.
3. اظهارنامه و گواهی ابلاغ آن ضمیمه شده باشد و ۱۲ روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه به مالک یا استفاده کننده گذشته باشد و سپس تقاضای صدور اجرائیه گردد.
4. مدارک احراز هویت متقاضی یا‌ نماینده قانونی وی به عنوان مدیر یا رئیس هئیت مدیره ساختمان که به امضای اهالی ساختمان رسیده است ضمیمه نموده باشد‌.

دراجراییات ثبت از مدیر ساختمان درخواست می شود مالی از مالک یا مستاجر خاطی معرفی کند تا با توقیف و فروش آن حق شارژ پرداخت شود در صورت عدم اطلاع مدیر ساختمان از اموال شخص، می توان بصورت برخط از طریق استعلامات اداره ثبت اموال ‌متخلف را شناسائی نمود.

در حالت دوم مدیر ساختمان می تواند به دادگاه مراجعه کند در این صورت اگر مقدار حق شارژ مورد مطالبه کمتر از 20 میلیون تومان باشد، مدیر می تواند به شورای حل اختلاف محل مراجعه و دادخواست مطالبه هزینه ها را مطرح نماید.اگر مبلغ حق شارژ از 20 میلیون تومان بیشتر باشد مدیر می تواند به دادگاه عمومی واقع در محل ملک مراجعه کند.

نمونه دادخواست مطالبه شارژ ساختمان

خواهان:

خوانده:

خواسته: 1- مطالبه وجه( مطالبه مبلغ … بابت هزینه شارژ ساختمان واقع در تهران، خیابان ایرانشهر، روبه روی پارک هنرمندان…) 2- مطالبه خسارت تاخیر تادیه  3- مطالبه خسارات دادرسی

دلایل: 1- تصویر سمت مدیر ساختمان  2- تصویر اظهارنامه و گواهی ابلاغ  3- تصویر صورت هزینه شارژ ساختمان  4- تصویر فاکتورهای پرداختی 5- استشهادیه  6- وکالتنامه وکیل

متن دادخواست:

با سلام

احتراماً اینجانب فاطمه انصاری به وکالت از خواهان به استحضار می رساند؛ موکل حسب صورتجلسه مجمع عمومی ساختمان به عنوان مدیر عهده دار اداره ساختمان واقع در شهر تهران، خیابان ایرانشهر، روبه روی پارک هنرمندان، کوچه… پلاک… گردیده است.متاسفانه به دلیل فرسودگی ساختمان و نیاز مبرم به تعویض لوله کشی های ساختمان وهمچنین خرابی موتور خانه، خوانده به عنوان احدی از مالکین از پرداخت هزینه تعمیر موتور خانه و تعویض لوله کشی های فرسوده ساختمان به مبلغ…. ریال که در شش ماهه دوم سال 1402 انجام شده است امتناع ورزیده است و علی رغم ارسال اظهارنامه از سوی مدیر ساختمان توجهی به آن ننموده است.علی هذا به موجب اسناد پرداختی و فاکتورهای تقدیمی و صورت ریز هزینه های ساختمان که به تایید هیئت مدیره ساختمان نیز رسیده است، تقاضای محکومیت خوانده به پرداخت مبلغ… ریال بابت اصل بدهی (هزینه شارژ ساختمان) و پرداخت خسارت تاخیر تادیه از تاریخ تقدیم دادخواست و خسارات دادرسی مورد استدعاست.

 شارژ ساختمان

نویسنده: فاطمه انصاری- وکیل پایه یک دادگستری