عدم رعایت مصلحت موکل در معامله وکالتی

عدم رعایت مصلحت موکل در معامله وکالتی می تواند از موجبات بطلان معامله باشد.وکالت عقدی است که به موجب آن یکی از طرفین، طرف دیگر را برای انجام امری نایب خود قرار می‌دهد.طبق ماده ۶۶۰ قانون مدنی «وکالت ممکن است به طور مطلق و برای تمام امور موکل باشد یا مقید و برای امر یا امور خاصی.» در وکالت به صورت مقید، حدود اختیارات وکیل از هر حیث کاملاً مشخص است اما در وکالت به شیوه مطلق، حدود اختیارت وکیل بسیار گسترده است.به طوری که در متن بسیاری از این وکالت‌نامه‌ها عباراتی مانند «به هرکس، به هر شرط و هر مبلغ حتی به نفس خود و اخذ وجوه معامله با حق کلیه خیارات و اسقاط آن …» درج می‌شود.همین عبارت باعث شده است این تصور نادرست در میان برخی افراد شکل بگیرد که وکیل می‌تواند مال موکل را به هر قیمتی، حتی با ثمنی بسیار ناچیز یا بدون پرداخت واقعی ثمن، به خود یا هر شخص دیگری منتقل کند و این معامله کاملاً معتبر باشد.البته این برداشت با مقررات قانون مدنی و رویه قضایی سازگار نیست زیرا اعطای اختیار گسترده در وکالتنامه، هرگز به معنای سلب تکلیف قانونی وکیل در رعایت غبطه و مصلحت موکل در معامله وکالتی نیست.
در این مقاله که توسط وکیل پایه یک دادگستری نوشته شده ، به بررسی مفهوم غبطه و مصلحت موکل، ضمانت اجرای معامله با ثمن بخس و حقوق موکل در برابر چنین معاملاتی می‌پردازیم.

غبطه و مصلحت موکل چیست؟

غبطه به معنای رعایت منفعت، سود و خیر موکل در انجام اعمال حقوقی است.قانونگذار وکیل را صرفاً نماینده انجام معاملات نمی‌داند، بلکه او را امین موکل محسوب می‌کند و از وی انتظار دارد در تمامی اقدامات خود منافع موکل را حفظ کند.بر همین اساس ماده ۶۶۷ قانون مدنی مقرر می‌دارد:«وکیل باید در تصرفات و اقدامات خود مصلحت موکل را مراعات نماید و از آنچه که موکل بالصراحه به او اختیار داده یا بر حسب قرائن و عرف و عادت داخل اختیار اوست تجاوز نکند.»
بنابراین حتی اگر وکیل اختیار فروش به طور مطلق داشته باشد، همچنان مکلف به رعایت غبطه و مصلحت موکل در معامله وکالتی است.زیرا در هر وکالتنامه با اختیارات وسیع، مفاهیمی چون «لزوم رعایت مصلحت موکل» و «فروش به بهای عادله» به طور ضمنی وجود دارد.

آیا عبارت «اختیار فروش به هر شخص و به هر قیمتی ولو به خود» اختیار نامحدود ایجاد می‌کند؟

گاهی وکالت برای انتقال مال حاوی اختیارات وسیعی برای وکیل است و درج چنین عباراتی «به هر قیمت یا به هر شخص ولو به خود» این سوال را مطرح می نماید که آیا این عبارت اختیار نامحدود ایجاد می‌کند؟ پاسخ منفی است یکی از اشتباهات رایج این است که تصور می‌شود درج عبارات فوق در وکالتنامه های مدنی به شخص وکیل اجازه می‌دهد ملک را به هر مبلغی که بخواهد منتقل کند این در حالی است که مقصود از این عبارت، رفع محدودیت در انتخاب خریدار یا توافق بر قیمت در حدود متعارف است، نه اینکه وکیل بتواند مال موکل را به ثمن بخس یا به صورت صوری منتقل کند.به بیان دیگر، منظور از «هر قیمت»، قیمت متعارف و عرفی است (ثمن المثل)، نه قیمتی که به‌ طور فاحش کمتر از ارزش واقعی مال باشد.

ثمن بخس چیست؟

ثمن بخس به قیمتی گفته می‌شود که اختلاف آن با ارزش واقعی مال به اندازه‌ای باشد که عرف، آن را غیرمتعارف و غیرمنصفانه بداند.برای مثال، اگر ارزش واقعی یک ملک ۵۰ میلیارد تومان باشد و وکیل آن را بدون هیچ توجیه منطقی به مبلغ ۱۵ میلیارد تومان منتقل کند، چنین معامله‌ای می‌تواند نمونه‌ای از فروش به ثمن بخس و نشانه‌ای از عدم رعایت غبطه و مصلحت موکل باشد.
همچنین انتقال مال بدون دریافت واقعی ثمن یا انجام معاملات صوری نیز از مصادیق بارز نقض مصلحت موکل محسوب می‌شود.

آیا معامله انجام ‌شده توسط وکیل قابل تنفیذ یا رد است؟

چنانچه معامله خارج از حدود اختیارات قانونی وکیل و برخلاف غبطه و مصلحت موکل انجام شده باشد، از آنجایی که چنین معامله ای غیر نافذ است موکل می‌تواند معامله را رد نموده و حسب مورد بطلان معامله و ابطال اسناد ناشی از آن را مطرح کند.

آیا مطالبه ثمن معامله به معنای تأیید معامله است؟

یکی از مهمترین نکاتی که بسیاری از آن اطلاع ندارند، آثار حقوقی مطالبه ثمن معامله است.اگر موکل پس از اطلاع از انتقال ملک، به جای اعتراض به اصل معامله و رد آن، از وکیل مطالبه ثمن یا سهم خود از بهای معامله را مطرح کند، این اقدام ممکن است از سوی دادگاه به معنای تنفیذ ضمنی و پذیرش معامله تفسیر شود.حتی برخی دادگاه ها فراتر رفته و مطالبه حساب دوران وکالت را به مثابه مطالبه ثمن معامله دانسته و دیگر رد معامله فضولی را نمی پذیرند.
به همین دلیل، شخصی که قصد بی‌اعتبار دانستن معامله را دارد، باید پیش از هر اقدامی، از مشاوره حقوقی تخصصی بهره‌مند شود تا اقدامی انجام ندهد که بعدها به زیان وی تفسیر شود.

بار اثبات عدم رعایت غبطه و مصلحت

اثبات اینکه وکیل غبطه و مصلحت موکل را رعایت نکرده، بر عهده مدعی است. لذا دادگاه در تشخیص عدم رعایت غبطه و مصلحت موکل در معامله، ابتداً باید اراده واقعی طرفین را در تعیین حدود اختیارات وکیل و دامنه تصرفاتی که به نیابت واگذار می شود را بررسی نماید و پس از آن به بررسی سایر دلائل بپردازد.در این‌گونه دعاوی، معمولاً موارد ذیل می‌تواند در اثبات عدم رعایت غبطه و مصلحت مؤثر باشد:

• نظریه کارشناس رسمی دادگستری درباره ارزش واقعی مال در زمان معامله
• اختلاف فاحش میان ارزش واقعی مال و ثمن معامله
• عدم پرداخت ثمن
• وجود رابطه خاص یا تبانی میان وکیل و خریدار
• انتقال مال به خود وکیل یا بستگان نزدیک او با قیمت غیرمتعارف

ضمانت اجرای عدم رعایت مصلحت موکل

تا قبل از صدور رای وحدت رویه شماره 847 برخی محاکم در فرض عدم رعایت مصلحت در انتقال مال از سوی وکیل، اعتقاد به صحت عقد و صرفاً قائل به ضمان وکیل در جبران خسارت وارده داشتند.به طوری که شیوه جبران ضرر موکل را پرداخت ما به التفاوت قیمت فروخته شده و قیمت عرفی مبیع یا همان ثمن المثل می دانستند.برخی دیگر از باب قاعده اقدام از آنجایی که موکل با اعطای اختیارات وسیع خود مسبب وقوع چنین معامله ای شده است این موضوع را اقدام علیه خود تفسیر نموده و معامله را صحیح می دانستند و بدین ترتیب ادعای خواهان را نمی پذیرفتند.این دوگانگی سرانجام منجر به صدور رای وحدت رویه شماره 847 گردید و بدین ترتیب به اختلافات میان محاکم پایان بخشیده شد و به موجب آن در فرض عدم رعایت مصلحت موکل، معامله صورت گرفته از سوی وکیل فضولی تلقی شده و در صورت رد آن از سوی موکل، قابل ابطال دانسته شد.

رای وحدت‌ رویه شماره ۸۴۷ – ۱۴۰۳/۲/۲۵ هیئت‌ عمومی دیوان ‌عالی ‌کشور

طبق ماده ۲۴۷ قانون مدنی مصوب ۱۳۰۷/۲/۱۸ انجام معامله نسبت به مال دیگری از طریق وکالت تجویز شده است. از سوی دیگر مطابق ماده ۶۶۷ همان قانون وکیل موظف است در تصرفات و اقدامات خود مصلحت موکل را رعایت نماید و از آنچه موکل صراحتاً به او اختیار داده و یا بر حسب قرائن، عرف و عادت که داخل در اختیارات اوست تجاوز نکند. بنابراین هرگاه شخصی وکالت فروش مال خود را به دیگری تفویض کند و در وکالت‌نامه قید نماید که وکیل اختیار دارد مال او را به هر قیمتی معامله کند عبارت «به هر قیمت یا به هر شخص ولو به خود» محمول بر قیمت متعارف خواهد بود و چنانچه وکیل آن مال را به قیمت کم که عرفاً ثمن بخس و غیرقابل قبول باشد به خود یا دیگری بفروشد، اقدام وی فضولی محسوب و با وحدت ملاک از ماده ۱۰۷۳ قانون مدنی معامله انجام شده بدون تنفیذ موکل محکوم به بطلان است. بدیهی است موضوع رأی، شامل مواردی که قبل از تنظیم وکالت‌‌نامه، معامله‌ای صورت گرفته باشد، نمی‌گردد.
بنا به مراتب، رأی شعبه پنجم دادگاه تجدیدنظر استان کهگیلویه و بویراحمد تا حدی که با این نظر انطباق دارد، با اکثریت آراء اعضای هیئت عمومی صحیح و قانونی تشخیص داده می‌شود.
این رأی طبق ماده ۴۷۱ قانون آیین دادرسی کیفری مصوب ۱۳۹۲ با اصلاحات و الحاقات بعدی در موارد مشابه برای شعب دیوان عالی کشور، دادگاه‌ها و سایر مراجع اعم از قضایی و غیر آن لازم‌الاتباع است.

نمونه دادنامه عدم رعایت مصلحت موکل در معامله وکالتی

در این پرونده به دلیل اعطای وکالت به شیوه مطلق از آنجایی که در وکالتنامه تنظیمی عبارت «به هرکس، به هر شرط و هر مبلغ حتی به نفس خود و اخذ وجوه معامله با حق کلیه خیارات و اسقاط آن …» درج می گردد، وکیل که خود احدی از وراث است با سوء استفاده از اختیارات وسیع مندرج در وکالتنامه، مورد معامله را با بهایی بسیار نازل به خویش انتقال می دهد.دادگاه با این استدلال که وکیل در مبایعه تنظیمی با وجود قیمت واقعی ملک به ارزش 5 میلیارد تومان آن را به مبلغ بیست میلیون تومان به خوش انتقال داده است این عمل را خلاف مصلحت و غبطه موکلان دانسته و با تقاضای سایر وراث، مستند به رای وحدت رویه 847 دیوان عالی کشور اقدام به بطلان معامله و ابطال سند رسمی انتقال به جهت عدم رعایت مصلحت موکل در معامله وکالتی به شرح دادنامه ذیل می نماید.

سوالات متداول

عدم رعایت مصلحت موکل در معامله وکالتی

نویسنده: فاطمه انصاری –وکیل پایه یک دادگستری