اثبات مالکیت

دعوای اثبات مالکیت از جمله شایع ترین دعاوی در دادگاه ها است.تا پیش از تصویب قانون ثبت عمومی مصوب 1306، ثبت مالکیت و نقل و انتقالات املاک و اراضی اختیاری بود، اما بعد از تصویب قانون ثبت اسناد و املاک در 1310، مالکین کلیه اراضی و املاک مکلف شدند ملک خود را در ادارات ثبت اسناد و املاک به ثبت برسانند.هدف از ثبت املاک ایجاد امنیت قضایی در خصوص مالکیت های خصوصی افراد جامعه است.طبق ماده 22 قانون ثبت همین که ملک به نام کسی در دفتر املاک به ثبت رسید دولت او را به عنوان مالک می شناسد و پس از ثبت ملک مزبور در دفتر املاک، نقل و انتقالات بعدی مربوط به آن ملک باید به موجب سند رسمی در دفترخانه صورت گیرد و از این پس دولت کسی را که ملک مزبور به موجب سند رسمی به او منتقل شده است را مالک خواهد شناخت.ضرورت طرح دادخواست اثبات مالکیت در محاکم قضایی زمانی مطرح می گردد که ملک مورد اختلاف در دفتر املاک بنام شخصی ثبت نشده باشد و در این میان دو یا چند نفر به موجب اسناد عادی مدعی مالکیت آن باشند.در این نوشتار به مباحثی پیرامون دعوای اثبات مالکیت با وکیل پایه یک دادگستری خواهیم پرداخت.

اثبات مالکیت در خصوص چه املاکی قابل پذیرش است؟

عملیات مقدماتی ثبت با انتشار اولین نوبت آگهی ماده 10 قانون ثبت آغاز و با توزیع اظهارنامه ثبتی و شماره گذاری املاک و انتشار آگهی نوبتی ماده 11 قانون ثبت به مرحله تحدید حدود با مجاورین می رسد پس از این مرحله در صورت عدم وجود اعتراض و یا وجود اعتراض و رسیدگی به آن، پرونده آماده ثبت ملک در دفتر املاک و صدور سند مالکیت است.صدور سند مالکیت به منزله ختم عملیات ثبتی است و به نظر غالب قضات محاکم دادگستری طرح دعوی اثبات مالکیت صرفاً در املاک فاقد سابقه ثبتی قابل پذیرش است یعنی املاکی که عملیات ثبتی آنان هنوز منجر به ختم عملیات اجرایی نگردیده است، چرا که با صدور سند مالکیت دیگر طرح دعوایی اثبات مالکیت معنایی ندارد و طبق ماده 22 قانون ثبت همین که ملک به نام کسی در دفتر املاک به ثبت رسید،دولت او را به عنوان مالک می شناسد و نسبت به این مساله اتفاق نظر وجود دارد و به نظر می رسد مهمترین دلیل این امر، اعتبار بخشی به اسناد رسمی و جلوگیری از ایجاد مالکیت های موازی است زیرا با وجود سند رسمی بنام شخص دیگر طبق ماده 22 قانون ثبت، صدور حکم به اثبات مالکیت، منجر به ایجاد دو حق مالکانه نسبت به یک ملک خواهد گردید، امری که در تضاد با نظم عمومی و اعتبار اسناد رسمی است.درخصوص پذیرش استدلال فوق در محاکم قضایی توجه شما را به یک نمونه رای جلب می نمایم که خود بیانگر اهمیت طرح صحیح دعوی در پرونده های ملکی است.

نمونه رای عدم استماع اثبات مالکیت در خصوص املاک دارای سابقه ثبتی

خواسته: اثبات مالکیت (مالي) غير منقول

رای دادگاه

در خصوص دادخواست خانم … فرزند علی بطرفیت آقای … فرزند محمد با وکالت آقای … بخواسته اثبات مالکیت نسبت به دو دانگ از شش دانگ ساختمان مسکونی واقع در … بابت بخشی از مهریه به انضمام مطلق خسارات دادرسی دادگاه با توجه به جامع محتویات پرونده از جمله نظریه کارشناسی واصله که در آن قید شده است ملک مورد خواسته دارای پلاک ثبت… فرعی از 5178 اصلی بخش 5 شهر… است و نظر به اینکه در اموال دارای سابقه ثبتی اثبات مالکیت در تنافی با مقررات مواد 48 ، 46 ، 22 قانون ثبت است و موجب مالکیت موازی می گردد دعوی به کیفیت مطروحه قابلیت استماع نداشته لذا دادگاه مستند به ماده 2 قانون آیین دادرسی مدنی و مواد مزبور قرار عدم استماع دعوی صادر و اعلام می نماید. رأی صادره حضوری و ظرف مهلت بیست روز پس از ابلاغ قابل تجدید نظر خواهي در محاکم تجدیدنظر استان می باشد.

مالکیت را چگونه اثبات کنیم؟

اصلی ترین سوال این است که احراز و اثبات مالکیت چگونه صورت می پذیرد ؟
دادگاه می تواند مالکیت شخص را به طرق مختلف از جمله اسناد عادی، تصرف و غیره احراز کند و طبق قاعده فقهی البینه علی المدعی، بار اثبات دعوا با مدعی است و در اینگونه موارد شخص جهت اثبات ادعای خود موظف به ارائه دلیل است.در موارد ذیل به تعدادی ازاین دلایل شرعی و قانونی جهت اثبات مالکیت اشاره می نمائیم.

سند

سند عبارت است از هر نوشته که در مقام دعوا یا دفاع قابل استناد باشد و طبق قانون مدنی ایران به دو دسته سند رسمی و سند عادی تقسیم می گردد و منظور از سند رسمی طبق ماده 1287 قانون مدنی، سندی است که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد مامورین رسمی دولت در حدود صلاحیت آنها و بر طبق مقررات قانونی صادر شده باشند.به غیر از اسناد موضوع این ماده، سایر اسناد عادی محسوب می گردند.

اقرار

در ماده 1259 قانون مدنی اقرار عبارت از اخبار به حقی است برای غیر و به ضرر خود.بنابراین در دعوی اثبات مالکیت هر گاه خوانده دعوی، مالکیت طرف مقابل را بپذیرد و اقرار به ذی حق بودن طرف مقابل نماید، دیگر برای اثبات ادعا نیازی به ارائه دلیل دیگری نبوده و با همین اقرار ولو یکبار، مالکیت طرف مقابل اثبات می گردد.بنابراین چنانچه اقرار با تمام شرایط قانونی خود در نزد دادگاه بیان شود طبق ماده 331 قانون آیین دادرسی مدنی حکم مستند به اقرار قطعی بوده و قابل تجدید نظر نیست.از سویی طبق قانون شخص نمی توان بعد از اقرار، آن را انکار نماید اما اگرمقر(اقرار کننده) ادعا کند اقرار او فاسد یا مبتنی بر اشتباه یا غلط بوده، شنیده می شود و احراز صحت آن با دادگاه است.

شهادت

شهادت ازجمله ادله های مهم برای اثبات ادعا می باشد.شهادت خبر به وجود حقی برای دیگری است و در شرایط آن آمده است که شهادت باید از روی قطع و یقین باشد.همچنین شهادت باید مطابق با دعوی بوده به نحوی که این هماهنگی در نوع دعوی و اظهارات طرفین وجود داشته باشد.به طور مثال اگر موضوع دعوی بیع باشد، شهادت شهود بر صلح یا اجاره قابل قبول نیست و از سویی شهادت شهود باید مفاداً متحد باشد که به آن هماهنگی در اظهارات شهود هم گفته می شود.با این حال تشخیص ارزش شهادت شهود با قاضی بوده و در صورتی که تشخیص دهد اظهارات شهود فاقد اعتبار است می تواند آن را نادیده بگیرد.

اماره تصرف

تصرف در قانون مدنی ایران تعریف نشده است اما معنای عرفی آن به معنای تسلط و اقتدار شخص بر مال است به گونه ای که هر زمان بخواهد بتواند از آن منتفع شده و استفاده نماید.در ماده 35 قانون مدنی، تصرف از دلایل مالکیت دانسته شده است به این معنی که تصرف اماره بر مالکیت، شخص متصرف است و البته تصرفی که غیر قانونی و یا به صورت نامشروع صورت گرفته است، معتبر نخواهد بود.بنابراین اماره تصرف در جایی اعتبار دارد که سابقه مالکیت نامعلوم باشد و مدعی نتواند مالکیت سابق خویش و چگونگی آغاز تصرف کنونی را اثبات کند.

قسم یا سوگند

سوگند عبارت از این است که شخصی با ذکر نام جلاله خداوند متعال، خبر از وجود حقی به نفع خود و به زیان طرف مقابل بدهد.طبق ماده 281 قانون آئین دادرسی مدنی سوگند باید مطابق قرار دادگاه و با لفظ جلاله (والله – بالله – تالله) یا نام خداوند متعال به سایر زبانها ادا گردد و در صورت نیاز به تغلیظ دادگاه کیفیت ادای آن را از حیث زمان، مکان و الفاظ تعیین می نماید. در هرحال فرقی بین مسلمان و غیرمسلمان در ادای سوگند به نام خداوند متعال نخواهد بود و مراتب اتیان سوگند صورت جلسه می‌گردد.

همچنین دادگاه نمی تواند بدون درخواست اصحاب دعوا یکی از طرفین را سوگند دهد و در این خصوص دادگاه پس از درخواست هر کدام از طرفین، موظف به صدور قرار اتیان سوگند است و این موضوع در ابلاغیه حضور در جلسه رسیدگی نیز ذکر می گردد.

سایر دلایل

در خصوص اثبات مالکیت شخص بر املاک فاقد سابقه ثبتی می توان در دادخواست تقدیمی که وکیل پایه یک دادگستری علاوه بر موارد بالا تقاضای معاینه محل و تحقیقات محلی را نمود، در معاینه محل شخص قاضی یا یکی از دادرسان دادگاه با حضور در محل و انجام تحقیقات میدانی از مجاوران و معتمدین محلی از جمله همسایگان ملک و مطلعین در خصوص تصرفات شخص مدعی در ملک کسب اطلاع خواهد نمود، اطلاعات حاصل از تحقیق و معاینه محل از امارات قضایی محسوب می گردد که ممکن است موجب علم یا اطمینان قاضی دادگاه یا موثر در آن باشد.از طرفی درخواست کارشناسی ازجمله مواردی است که می توان در کنار سایر دلایل از آن جهت اثبات مالکیت بهره برد.کارشناس دادگستری به جهت تخصص در حوزه املاک، با بررسی دقیق و بی طرفانه در این زمینه راهگشا خواهد بود.

اثبات مالکیت

نویسنده: فاطمه انصاری – وکیل پایه یک دادگستری