تشریفات مزایده در اداره اجرای اسناد رسمی

تشریفات مزایده در اداره اجرای اسناد رسمی با ارزیابی اموال توقیفی آغاز می گردد.مزایده به معنای حراج و فروش اموال به بالاترین قیمت پیشنهادی است.مزایده در اداره اجرای اسناد رسمی زمانی برگزار می شود که اموال مدیون به جهت بدهی وی از طریق اداره اجرا توقیف شده باشد و به جهت وصول بدهی در معرض فروش قرار بگیرد.در حال حاضر در شعب اجرای احکام و دوایر تصفیه امور ورشکستگی مزایده ها از طریق سامانه توسعه تجارت الکترونیکی (ستاد) به صورت آنلاین برگزار می گردد و برخی دوایر اجرای اسناد رسمی همچنان به صورت حضوری اقدام به برگزاری مزایده می نمایند.

دلایل برگزاری مزایده در اداره اجرای اسناد رسمی

برگزاری مزایده از طریق اداره اجرای اسناد رسمی به دلایل ذیل است:

1.  در مواردی که مطالبه مهریه با صدور اجرائیه از دفترخانه ازدواج به عمل آمده است.در این صورت با شناسایی اموال زوج و توقیف آن از طریق اداره اجرای اسناد رسمی و برگزاری مزایده، مهریه زوجه وصول می گردد.
2. هر گاه به دلیل عدم پرداخت بدهی در مورد اسناد رسمي لازم الاجراء مثل چک، اجرائیه صادره شده باشد.
3. در خصوص قراردادهای بانکی که پس از صدور اجرائیه حسب مورد از سوی دفترخانه محل اقامت متعهد له، اموال مدیون(تسهیلات گیرنده) توسط اداره اجرای اسناد رسمی شناسایی و توقیف می شوند.
4. در مورد کلیه معاملات رهنی و شرطی و دیگر معاملات مذکور در ماده (33) قانون ثبت، راجع به اموال منقول و غیرمنقول، در صورتی که بدهکار ظرف مهلت مقرر در سند، بدهی خود را نپردازد، طلبکار با درخواست صدور اجراییه از دفترخانه تنظیم ‌کننده سند، می تواند طلب خود را از طریق اداره اجرای اسناد رسمی وصول نماید.
5. هر گاه در معاملات اقساطي و اسناد اجاره و یا در هنگام طلاق نسبت به مهریه به میزان تعهد قبوض اقساطی صادر شده باشد، با عدم وصول وجه هر کدام از قبوض اقساطی بستانکار می تواند در دفتر اسناد رسمي تنظيم كننده سند در خواست صدور اجرائیه و متعاقباً در اداره اجرای اسناد رسمی با برگزاری مزایده نسبت به وصول آن از اموال توقیفی مدیون اقدام نماید.
6.  در مواردی که نسبت به آراء داوري بورس اوراق بهادار اجرائیه صادر و منجر به توقیف اموال مدیون شده باشد.
7. هر گاه در خصوص شارژ ساختمان، مطالبات سازمان تأمين اجتماعی و عوارض شهرداری و وصول بهاء برق و آب اجرائیه صادر شده و در ادامه منجر به توقیف اموال مدیون شده باشد.

شرایط اجرای مزایده

صدور اجرائیه: صدور اجرائیه مقدمه آغاز عملیات اجرایی است.طبق قانون صدور اجرائیه از طريق دفترخانه اسناد رسمي صورت مي‌ گيرد.دفتر اسناد رسمی پس از صدور اجرائیه اقدام به ارسال پرونده به اداره اجرای اسناد رسمی می نماید.حسب موضوع سند، مرجع صدور اجرائیه می تواند دفتر تنظیم کننده سند و یا دفترخانه محل اقامت شخصی که به نفع وی سند تنظیم شده (متعهد له) باشد.

ابلاغ اجرائیه: ابلاغ اجرائیه از وظایف اداره اجرای اسناد رسمی است از تاريخ ابلاغ اجرائيه متعهد بايد ظرف ده روز مفاد آن را به موقع اجراء بگذارد يا ترتيبي براي پرداخت دين خود بدهد يا مالي معرفي كند كه اجراي سند ممکن گردد.در غیر این صورت با گذشت مهلت ده روز از تاریخ ابلاغ، اقدامات لازم در خصوص شناسایی و توقیف اموال مدیون آغاز می گردد.

شناسایی مال: طلبکار می تواند با ارائه لیست اموال بدهکار اقدام به معرفی اموال وی به اداره اجرای اسناد رسمی نماید یا اینکه این شناسایی از طرف اداره اجرا با اخذ استعلام از مراجع قانونی صورت پذیرد.طبق تبصره ذیل ماده 21 آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی، ادارات اجراي اسناد رسمی مكلفند بلافاصله با تشكيل پرونده اجرايي الكترونيكي نسبت به شناسايي و توقيف اموال و دارايي ‌هاي متعهد از طريق بانك ‌هاي اطلاعاتي سازمان ثبت و ساير دستگاهها كه به هر نحو اطلاعاتي در مورد اموال اشخاص دارند، اقدام نمايند.با این حال این موضوع مانع از توقيف اموالي كه از سوي بستانكار به منظور تعقيب اجرائيه و استيفاي طلب معرفي مي‌ شود، نخواهد بود.

ارزیابی مال: از جمله تشریفات مزایده در اداره اجرای اسناد رسمی ارزیابی اموال توقیفی است با تقاضاي هر يك از طرفين پرونده به منظور ارزيابي اموال بازداشت شده يا مورد وثيقه، موضوع به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می گردد.كارشناس مكلف است پس از ارزيابي مال، حداكثر به مدت ده روز نظر خود را به اداره اجرای اسناد رسمی اعلام كند.هرگاه هر کدام از طرفین به ارزيابي معترض باشد ظرف ۵ روز از تاريخ ابلاغ بايد كتباً اعتراض خود را با پيوست كردن قبض سپرده دستمزد كارشناس به اجراء تسليم کند.ارسال اعتراض و تصویر فیش باید به صورت سیستمی از طریق دفاتر اسناد رسمی یا دفاتر ازدواج صورت بگیرد.در صورتي كه به ترتيب فوق اعتراضی نشود ارزيابي قطعي خواهد شد.لازم به توضیح است که بر خلاف ارزیابی در دوایر اجرای احکام مدنی، ارزیابی در اداره اجرای اسناد رسمی تا ارجاع به هیئت سه نفره ممکن بوده و پس از آن اعتراضی پذیرفته نخواهد شد.

تشریفات اجرای مزایده

زمان و مکان مزایده: یکی از تشریفات مزایده در اداره اجرای اسناد رسمی لزوم اطلاع رسانی محل برگزاری و تاریخ آن به اطلاع خریداران احتمالی، مدیون و بستانکار است.اهمیت اطلاع از این موضوع به دلیل آمادگی برای شرکت در مزایده است تا خریدارن بدانند در چه زمان و مکانی برای شرکت در مزایده اقدام نمایند.شركت در مزايده منوط به پرداخت ده درصد از مبلغ پايه كارشناسي به‌ حساب سپرده ثبت و حضور خريدار يا نماينده قانوني او در جلسه مزايده است.

صدور آگهی مزایده: طبق ماده 121 آئین نامه اجرای مفاد اسناد لازم الاجرا در اجراي اسناد ذمه‌ اي يا وثيقه پس از ارزيابي مال و قطعيت آن با رعايت نكات ذيل آگهي مزايده منتشر مي‌ گردد.چنانچه آگهي مزايده برخلاف این ماده باشد قبل از تنظيم و امضاء صورتمجلس مزايده به دستور رئيس ثبت آگهي تجديد مي‌ گردد.

الف ـ آگهي مزايده اموال غيرمنقول

در آگهي مزايده اموال غيرمنقول نكات زير تصريح مي‌ شود:

1.  نام و نام خانوادگي مالك.
2. محل و حدود و مقدار و توصيف اجمالي ملك.
3.  هرگاه واگذاري منافع در اسناد وثيقه مستند به سند رسمي و در اسناد ذمه‌ اي مستند به سند رسمي يا عادي باشد خواه مدت آن منقضي شده يا نشده باشد مراتب با ذكر مال الاجاره و آخر مدت اجاره در آگهي مزايده منتشره در روزنامه و آگهي‌ هاي الصاقي قيد مي‌ گردد.
4.  تعيين اينكه مورد مزايده مشاع است يا مفروز.
5.  تعيين اينكه ملك ثبت شده است يا نه.
6.  اشاره به اينكه پرداخت بدهي‌ هاي مربوط به آب، برق، گاز اعم از حق انشعاب و يا حق اشتراك و مصرف در صورتي كه مورد مزايده داراي آنها باشد و نيز بدهي مالياتي و عوارض شهرداري و غيره تا تاريخ مزايده اعم از اينكه رقم قطعي آن معلوم شده يا نشده باشد به عهده برنده مزايده است.
7. روز و محل و ساعت شروع و ختم مزايده.
8. قيمتي كه مزايده از آن شروع مي‌ شود.

ب ـ آگهي مزايده اموال منقول

در آگهي مزايده اموال منقول نكات زير تصريح مي‌ شود:

1. نوع اموال مورد مزايده و توصيف اجمالي آن.
2. روز و محل و ساعت شروع و ختم مزايده.
3. قيمتي كه مزايده از آن شروع مي‌ شود.

انتشار آگهی مزایده : آگهي مزايده در يك نوبت در سايت آگهي‌ هاي سازمان ثبت و يكي از روزنامه‌ هاي الكترونيكي كثيرالانتشار به تشخيص سازمان منتشر و نسخه ‌اي از آن تهيه و در محل وقوع مال و محل مزايده و تابلو اعلانات اداره ثبت اسناد محل الصاق مي ‌شود.فاصله بين انتشار اگهي در سايت سازمان تا روز مزايده نبايد كمتر از 10 روز و بيشتر از 20 روز باشد.به محض انتشار آگهي در سايت، نسخه‌ اي از آگهي صرفاً جهت اطلاع به متعهد و متعهدله ابلاغ مي‌ شود.درج آگهي در سايت آگهي ‌هاي سازمان ثبت به منزله انتشار آگهي در روزنامه كثيرالانتشار محلي است.این آگهی پس از تائید نهائی فرآیند مزایده در سایت آگهی های سازمان ثبت قرار خواهد گرفت.

 برگزاری مزایده : مزايده حضوري است و در يك جلسه از ساعت ۹ تا ۱۲ برگزار مي‌شود.شروع فروش از مبلغ پایه آغاز و به بالاترین قیمت پیشنهادی فروخته خواهد شد.شرکت در جلسه مزایده برای عموم آزاد بوده و بستانکار نیز می تواند همانند سایرین با پرداخت ده درصد از مبلغ پایه کارشناسی به حساب سپرده ثبت در آن شرکت نماید.جلسه مزايده با حضور رئيس اداره يا مسئول اجراء و متصدي مزايده و نماينده دادستان تشكيل خواهد شد.در مزايده اموال منقول مأمور اجراي مربوطه به جاي مسئول اجرا يا رئيس اداره شركت مي‌ نمايد.چنانچه روز و ساعت تعین شده، مصادف با روز تعطیل ادارات باشد، روز برگزاری، روزی خواهد بود که ادارات بعد از تعطیلی باز خواهند گردید.

تمامی مطالب این مقاله در رابطه با تشریفات مزایده در اداره اجرای اسناد رسمی توسط خانم فاطمه انصاری ، وکیل پایه یک دادگستری تهیه و تنظیم شده است.

حقوق و تکالیف خریداران در مزایده

خریدار و یا خریداران می بایست تا قبل از شروع وقت مزایده با دریافت شناسه واریز اعلامی از طرف اجراییات ثبت، اصل فیش واریزی مبلغ ده درصد به نام خود را به همراه درخواست کتبی به واحد اجرا تسلیم و ثبت نمایند.ارسال درخواست شرکت در مزایده و تقدیم مستندات پرداخت باید از طریق دفاتر اسناد رسمی به همراه اخذ تاییدیه صحت واریز وجه به حساب ثبت صورت بگیرد.ضمناً برنده مکلف است ما به التفاوت مبلغ فروش را ظرف مدت پنج روز از تاریخ مزایده به حساب صندوق ثبت تودیع نماید و در صورتی که ظرف مهلت مقرر مانده فروش را به حساب سپرده ثبت واریز نکند، مبلغ مذکور قابل استرداد نبوده و به حساب خزانه واریز خواهد شد.همچنین عمليات فروش نیز از درجه اعتبار ساقط و مزایده تجدید می گردد و هزینه های قانونی برابر مقررات وصول خواهد شد.
همچنین پرداخت بدهی های مربوط به آب، برق، گاز اعم از حق انشعاب و یا حق اشتراک و مصرف و نیز بدهی مالیاتی و عوارض شهرداری و غیره تا تاریخ مزایده اعم از اینکه رقم قطعی آن معلوم شده یا نشده باشد و کلیه هزینه ها و بدهی های مورد مزایده مطابق آیین نامه اجرا با برنده می باشد.در صورتي كه مال بازداشتي يا مورد وثيقه در جلسه مزايده خريدار پيدا نكند مال با دريافت حق‌الاجرا و حق مزايده به قيمتي كه مزايده از آن شروع مي‌شود به بستانكار واگذار مي‌شود و اگر مازاد بر طلب داشته باشد از بستانكار وصول مي‌گردد.
هر گاه بستانکار توان پرداخت حقوق دولتی مال مورد مزایده را نداشته باشد می تواند با دادن ضامن یا درخواست توقیف مال تقاضای تنظيم سند انتقال اجرايي را بنماید در اين صورت بستانکار می تواند طبق تبصره الحاقی به ماده 131 آئين‌ نامه اجراي مفاد اسناد رسمي لازم الاجراء و طرز رسيدگي به شكايت از عمليات اجرائي ظرف یکسال اقدام به پرداخت حقوق دولتي مال مورد مزایده نماید.با وصول حقوق مزبور اداره اجرای اسناد رسمی از مال توقيفي يا ضمانت اخذ شده رفع اثر مي نماید.

موارد تجدید مزایده در اداره اجرای ثبت

مزایده می تواند به علل مختلفی تجدید گردد.هر گاه آگهي مزايده برخلاف موارد ذیل باشد قبل از تنظيم و امضاء صورتمجلس مزايده به دستور رئيس ثبت، آگهي تجديد مي‌ گردد.

1. عدم رعایت مندرجات آگهی مزایده وفق ماده 121 آئین نامه اجرای مفاد اسناد لازم الاجرا
2. عدم رعایت فاصله بين انتشار اگهي در سايت سازمان تا روز مزايده طبق ماده 122 آئین نامه نبايد این فاصله كمتر از 10 روز و بيشتر از 20 روز باشد.
3.  هرگاه مورد وثيقه چند ملك باشد كه در نقاط مختلف كشور قرار دارند آگهي مزايده باید همه نقاط مذكور الصاق شود و در آگهي تصريح گردد كه جلسه مزايده در اجراي ثبت محل تنظيم سند كه شهر …. است تشكيل خواهد شد.عدم رعایت این مقرره طبق ماده 123 آئین نامه از موارد تجدید مزایده است.
4. هرگاه مال مورد مزايده بيمه باشد بايد در آگهي مزايده اين نكته اعلام گردد.در غیر اینصورت طبق ماده 124 آئین نامه از موارد تجدید مزایده است.

همچنین در موارد ذیل نیز مزایده از درجه اعتبار ساقط بوده و بایستی با رعایت مقررات مذکور در آئین ‌نامه اجرا، آگهی مزایده تجدید گردد:

1. اگر مزایده در روز و ساعت و یا محلی که در آگهی تعین شده است برگزار نگردد.
2. هر گاه در روز مزایده مسئولان برگزاری بدون دلیل قانونی، مانع شرکت شخصی در مزایده شوند و یا اینکه بالاترین قیمتی که پیشنهاد شده است را رد کنند.
3. حضور نماینده دادستان در روز برگزاری مزایده ضروری می باشد.بنابراین هر گاه مزایده بدون حضور نماینده دادستان برگزار گردد، مزایده فاقد اعتبار قانونی خواهد بود.
4. مسئول برگزاری مزایده و کارمندان اداره ثبت حق شرکت در مزایده به عنوان خریدار را ندارند و در صورت حضور، مزایده بی اعتبار خواهد بود.

موارد توقف عملیات مزایده

سوال این است که آیا امکان توقف عملیات مزایده وجود دارد؟ماده ۱۴۳ آئین نامه اجراي مفاد اسناد رسمي لازم الاجراء به این موضوع پرداخته است.بنابراین عمليات مزايده جز در موارد ذيل متوقف نخواهد شد:

1. هر گاه از سوی دادگاه حکم یا دستوری مبنی بر توقف عملیات اجرایی به اجرائیات ثبت واصل شود.دستور توقف از سوی دادگاه ممکن است در قالب دستور موقت يا قرار توقيف عمليات اجرائي صادر شود.
2. هر گاه پس از صدور رای از سوی رئیس ثبت، به این نظریه اعتراض شود تا زمان صدور رأي هيأت نظارت عملیات مزایده متوقف خواهد گردید.
3. اگر هيأت نظارت يا شوراي عالي ثبت پس از بررسی اعتراض یکی از طرفین اقدام به صدور رای مبنی بر ابطال عمليات اجرائي نماید.
4. اگر مدیون اقدام به پرداخت كليه مطالبات بستانكار و حقوق اجرائي نماید، عملیات مزایده بلافاصله متوقف خواهد گردید.

سوالات متداول

تشریفات مزایده در اداره اجرای اسناد رسمی

نویسنده: فاطمه انصاری – وکیل پایه یک دادگستری

ارتباط با مـــا