اثبات وقوع بیع

طبق قانون بیع عبارت است از تملیک عین به عوض معلوم و به عبارتی خرید و فروش هر مالی بیع نامیده می شود.گاهاً برخی معاملات انجام شده فی مابین اشخاص فاقد مدرکی مکتوب است که پر واضح است می توان به طرق مختلف قانونی از جمله شهادت شهود و غیره آن را اثبات نمود.با این حال در خصوص اثبات معاملات شفاهی بین محاکم قضایی اختلاف نظرهای فراوانی وجود دارد.البته این مسئله را هم نباید از نظر دور داشت که عقد با ایجاب و قبول واقع می گردد و سند موضوعیتی نداشته و صرفاً مدرک اثبات آن است بنابراین شخص مدعی می تواند با استناد به دلایل قانونی وقوع عقد را اثبات نماید.

تعریف بیع شفاهی

اصولاً معاملات منعقده بین اشخاص به صورت مکتوب و در قالب تنظیم سند صورت می پذیرد با این حال طبق موازین حقوقی، اساس و جوهره هر عقدی متوقف بر تنظیم اسناد در قالب سند رسمی یا عادی نمی باشد بنابراین اگر ثابت شود، خریدار و فروشنده ای پس از تعیین نوع کالا و قیمت آن(ثمن و مثمن) بصورت شفاهی اقدام به خرید و فروش آن نموده اند به آن بیع شفاهی می گویند و این توافق و معامله از نظر قانونی معتبر و لازم الاجرا می باشد چرا که اراده حاکمیتی و انشائی متعاملین که نمایانگر قصد واقعی و حقیقی آنان در انجام معامله است، موجب ظهور عقد و قرارداد گردیده است.طبق ماده ۳۳۹ قانون مدنی ایران، صرف توافق خریدار و فروشنده در مال موضوع قرارداد و قیمتی که برای آن در نظر گرفته شده است برای وقوع عقد بیع کافی است.بدیهی است هر پدیده حقوقی دارای آثاری است که طرفین ملزم و موظف به تبعیت از آن می باشند و با وقوع بیع ولو به صورت شفاهی، مشتری مالک مبیع و بایع مالک ثمن خواهد گردید بنابراین طبق قانون فروشنده موظف است مبیع را به خریدار تسلیم نماید و خریدار نیز موظف است ثمن معامله را به فروشنده پرداخت کند.

اثبات وقوع بیع در چه مواردی مطرح می گردد؟

پس از وقوع معامله، به سبب وجود اختلافات میان طرفین و از طرفی عدم وجود سندی مکتوب بین متعاملین، لزوم طرح دعوای اثبات وقوع بیع در دادگاه احساس می گردد.لزوم طرح دعوی اثبات وقوع بیع در موقعیت های ذیل مطرح می گردد:

1. در مواردی که طرفین بصورت شفاهی اقدام به انجام معامله نموده اند و هیچ گونه سندی اعم از رسمی یا عادی بین خریدار و فروشنده وجود ندارد.
2. در صورت که معامله بصورت مکتوب در قالب سند عادی تنظیم شده است اما به نحوی مبایعه نامه از بین رفته است و طرف مقابل به هر دلیلی منکر وقوع عقد بیع و التزام به آن است.
3. در جایی که طرفین به جای تنظیم مبایعه نامه از قالب وکالتنامه به منظور انتقال مالکیت استفاده نموده اند آنچه که به عنوان وکالت در مقام بیع مشهور است.البته این موضوع ممکن است بنا به دلایل مختلفی رخ دهد، طرح دادخواست اثبات وقوع بیع در اینگونه موارد به دلیل اینکه برخلاف اراده ظاهری افراد است نیازمند تمسک به قرائن و امارات علم آور است.

وکالت در مقام بیع چیست؟

احتمالاً این جمله که وکالتی فروختم یا وکالتی خریداری نموده ام را شنیده اید، اصولاً ماهیت وکالتنامه جهت خرید و فروش نبوده و صرفاً اعطای نیابت به انجام امریست، بعد از بروز اختلاف میان طرفین، اثبات این موضوع که قصد واقعی طرفین بر خلاف ظاهر وکالتنامه بر وقوع عقد بیع یا هر نوع عقد دیگری بوده است، با دشواری همراه است به طوری که در یک پرونده مطرح شده در هیئت عمومی دیوان عالی کشور، خواهان با ارائه یک برگ وکالتنامه رسمی بلاعزل و استناد به شهادت دو تن از بستگانش دعوی اثبات وقوع بیع را مطرح نموده است اما به دلیل اینکه برای اثبات بیع مستندی به غیر از وکالتنامه ارائه نشده و اظهارات شهود نیز متعارض است هیئت عمومی دیوان عالی کشور صرف ارائه وکالتنامه را کافی برای اثبات وقوع بیع ندانسته است.با این حال، اگر چه برخی دادگاهها بیشتر به اراده ظاهری طرفین توجه می نمایند اما بسیاری از محاکم نیز به تفسیر قصد واقعی طرفین تمایل پیدا نموده اند و البته در رویه قضائی، پذیرش وقوع بیع در خصوص اموال منقولی که از وکالتنامه جهت نقل و انتقال آنها استفاده شده است به مراتب قابل پذیرش تر از اموال غیر منقول است، آنچه که در تعویض پلاک خودرو با اعطای وکالت رسمی مواجه ایم و غالباً حکایت از فروش وسیله نقلیه دارد.

طرح صحیح دعوی در اثبات معاملات شفاهی به چه صورت است؟

برخی معتقدند دادگاه وظیفه اثبات وقوع معامله را ندارد و در صورت حدوث اختلاف میان متعاملین یک قرارداد، دادگاه صرفاً وظیفه احراز صحت معامله را دارد بنابراین طرح دادخواست با موضوع اثبات معامله صحیح نمی باشد این افراد مدعی هستند خواسته صحیح در این رابطه طرح دعوی با خواسته اثبات و احراز بیع است.از سویی اثبات و احراز وقوع بیع به دلیل غیرترافعی بودن آن به تنهایی قابل پذیرش نمی باشد و تنها زمانی برای دادگاه تکلیف به رسیدگی ایجاد می نماید که همراه با متفرعاتی از قبیل الزام به تنظیم سند رسمی و یا تحویل مبیع مطرح شود.در رویه قضایی نیز آراء متعددی وجود دارد که دعوی اثبات و احراز وقوع بیع را به تنهایی نپذیرفته نشده است و آن را با صدور قرار عدم استماع مواجهه می سازند.بنابراین با وجود نظرات مخالف در این زمینه، بهتر است این دو دعوا همزمان طرح شوند تا با صدور قرار عدم استماع دعوا مواجه نگردید.اگر برای اثبات معاملات شفاهی نیاز به مشاوره با وکیل پایه یک دادگستری دارید از طریق لینک پایین صفحه با ما در تماس باشید.

تفاوت اثبات وقوع بیع با اثبات مالکیت

همان طور که گفته شد اثبات وقوع بیع زمانی مطرح می گردد که سند مکتوبی مبنی بر انجام معامله بین طرفین وجود ندارد، دعوای اثبات وقوع بیع هم در مورد املاک ثبت شده و هم در مورد املاک فاقد سابقه ثبتی قابل طرح است.اما دعوای اثبات مالکیت فقط در مورد املاک فاقد سابقه ثبتی مطرح می گردد و شخصی که مدعی مالکیت است می بایست ادعای خود را با استناد به اسنادی مانند مبایعه نامه که دلالت بر مالکیت خریدار بر ملک دارد، در دادگاه تحت عنوان دعوای اثبات مالکیت مطرح نماید.برای دریافت اطلاعات بیشتر مقاله « اثبات مالکیت » را مطالعه نمائید.

ادله اثباتی در دعوی اثبات وقوع بیع

جهت اثبات وقوع بیع می توان با کمک وکیل پایه یک دادگستری و با استناد به دلایل مختلفی از جمله پرداخت ثمن، رد و بدل شدن مدارک، شهادت شهود، تحقیقات محلی، تصرفات مالکانه طرح دعوا نمود.همچنین در مواردی که از قالب وکالتنامه تنظیم شده به جای بیع استفاده شده است می توان با استناد به اوضاع و احوال حاکم بر موضوع از باب قرائن علم آور جهت اثبات وقوع بیع استفاده نمود، در مبحث ذیل به تعدادی از این موارد اشاره شده است.بدیهی با توجه به هر پرونده، قرائن می تواند متفاوت باشد:

1. استناد به حدود اختیارات در وکالتنامه به نحوی که اختیارات اعطایی دلالت بر وقوع بیع میان متعاملین دارد.به طور مثال پس از معامله بیع شفاهی نسبت به یک ملک و تنظیم صرفاً یک وکالتنامه، در متن وکالتنامه اشاره شده است که موکل از تاریخ تنظیم وکالتنامه هیچگونه حق و اختیاری نسبت به ملک موصوف نخواهد داشت…. وکیل مذکور حق واگذاری ملک به هر شخصی از جمله خودش به هر مبلغ و قیمتی که خود صلاح بداند خواهد داشت…اعطای اختیارات مطلقه تامه به وکیل به طوری که در هیچ یک از مراحل نیاز به حضور و امضاء مجدد موکل نباشد…
2. فقدان سند رسمی وعرف معاملاتی حاکم بر منطقه مبنی بر رواج تنظیم وکالتنامه
3. استناد به آماده نبودن شرایط انتقال مالکیت که طرفین را به تنظیم وکالتنامه سوق داده است و این موضوع می تواند ناشی از موارد مختلفی باشد که به تعدادی از آنها در ذیل اشاره می گردد:
   • الف- در جایی که محدودیت در انتقال به مدت معین از سوی قانونگذار تحمیل گردیده است مانند محدودیت نقل و انتقال زمین های دولتی واگذار شده به اشخاص که منجر به تنظیم وکالتنامه گردیده است یا اعمال محدودیت برای قیم برای فروش اموال غیر منقول صغیر
   • ب – اعمال محدودیت در انتقال به مدت معین از سوی فروشنده در قراردادی گنجانده شده است اما علی رغم تعهد قراردادی مبنی بر عدم نقل و انتقال، خریدار با تنظیم وکالتنامه با شخص ثالث از آن به عنوان پوششی جهت فرار از این تعهد استفاده نموده است.
   • ج-در جایی که امکان تنظیم سند به دلیل در رهن بودن ملک مقدور نبوده و از قالب وکالتنامه برای انتقال استفاده شده است.
4. استناد به فرار مالیاتی فروشنده یا فرار از پرداخت هزینه های قانونی انتقال رسمی که نهایتاً به جای تنظیم مبایعه نامه منجر به تنظیم وکالتنامه گردیده است.

نمونه دادخواست اثبات وقوع بیع شفاهی

خواهان:آقای..

خوانده:آقای…

وکیل:فاطمه انصاری

خواسته:

1. اثبات و احراز وقوع بیع مورخ 21. 8. 1399 مبنی بر انتقال شش دانگ آپارتمان به پلاک ثبتی۹۶۸۷ فرعی از 4 اصلی واقع در …
2. الزام به تنظیم سند

دلایل: شهادت شهود،اتیان سوگند،تصویر چک صادره بابت ثمن معامله به شماره… مورخ…،تصویر وکالتنامه شماره … مورخ …

متن دادخواست:

ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی تهران

با سلام
احتراماً به استحضار می رساند، موکل طبق بیع شفاهی منعقده در مورخ 1399/08/21 اقدام به خریداری یک باب منزل مسکونی به پلاک ثبتی… فرعی از… اصلی واقع در … از آقای … می‌نماید و بابت ثمن معامله سه چک به مشخصات ۱) چک شماره ۴۶۴۴۲۵ مورخ 1400/02/01 به مبلغ 1.930.000.000 ریال ۲) چک شماره ۴۶۴۴۲۶ مورخ 1400/07/01 به مبلغ 1.930.000.000 ریال ۳) چک شماره ۴۶۴۴۲۷ مورخ 1400/12/01 به مبلغ 1.940.000.000 ریال همگی عهده بانک سینا به ایشان تسلیم نموده که در تاریخ 1400/06/16 منجر به صدور اجرائیه علیه موکل به شماره… صادره از شعبه… مجتمع قضایی عدالت تهران گردیده است.متاسفانه به واسطه شراکت کاری خوانده با خواهر موکل و اعتماد موکل به ایشان ،علی رغم عدم تنظیم مبایعه نامه، چکهای ثمن معامله به خوانده تسلیم می‌گردد و در مقابل خوانده با اعطای یک وکالتنامه کاری به موکل تحت شماره …مورخ 1400/08/11 تنظیمی در دفتر خانه … تهران به موکل اطمینان خاطر می دهد که متعاقب پیگیری امور اداری پلاک ثبتی همچون اخذ مفاصا حساب شهرداری، تکبرگ کردن سند توسط موکل، انتقال سند منزل مسکونی بنام موکل در اسرع وقت انجام خواهد پذیرفت اما مدتی بعد خوانده به انحاء مختلف از ایفای تعهدات قراردادی مبنی بر تنظیم سند و تحویل مبیع خودداری می ورزد.علی هذا با توجه به شفاهی بودن بیع، بدواً تقاضای صدور حکم به اثبات و احراز وقوع بیع و سپس تقاضای صدور حکم به تنظیم سند رسمی ملک مسکونی به پلاک ثبتی…فرعی از … اصلی به انضمام خسارات دادرسی وفق ماده ۳۳۸ و ۳۳۹ قانون مدنی و ماده ۵۱۹ قانون آئین دادرسی مدنی مورد استدعاست.

«ارائه مشاوره سریع و دقیق، تعیین بهترین استراتژی دفاع و حمایت بی دریغ از مراجعین بخشی از رسالت ماست.برای دریافت مشاوره تخصصی با ما در تماس باشید.»

اثبات وقوع بیع

نویسنده: فاطمه انصاری – وکیل پایه یک دادگستری