تفاوت اعتراض به عملیات اجرا و دستوراجرا در اجرائیات ثبت

تفاوت اعتراض به عملیات اجرا و دستور اجرا در اجرائیات ثبت از مباحث بسیار مهم در دعاوی ثبتی است.قبل از پرداختن به این موضوع لازم به توضیح است که سند به معنای نوشته قابل استناد است که در زندگی اجتماعی و روابط حقوقی نقش بسزایی دارد.مهمترین تقسیم بندی اسناد بر اساس توان اثباتی سند است که به دو نوع سند رسمی و عادی تقسیم می گردد.ماده 1287 قانون مدنی در مقام تعریف سند رسمی می گوید: اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مامورین رسمی، در حدود صلاحیت آنها و بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند رسمی است و به حکم ماده 1289 قانون مزبور، غیر از اسناد مذکوره در ماده 1287، سایر اسناد عادی است.در این نوشتار فاطمه انصاری، بهترین وکیل پایه یک دادگستری پس از تعریف سند به آثار اسناد رسمی پرداخته و سپس قابلیت اجرای این اسناد را مورد بررسی قرار داده است.در بحث اجرای اسناد ممکن است قوانین و مقررات در صدور دستور اجرا یا تشریفات اجرائی رعایت نگردیده و در این میان متضرر یا محکوم علیه اجراییه که از دستور اجرا یا عملیات اجرایی متضرر شده است نسبت به آن معترض باشد.از طرفی تشخیص اعتراض به دستور اجرا از اعتراض به عملیات اجرا تعیین کننده استراتژی ما در طرح نوع دعوی در محاکم قضائی خواهد بود.

آثار اسناد رسمی

1. اعتبار اسناد رسمی: اصل بر اعتبار اسنادی است که نزد مامور رسمی یا توسط وی تنظیم گردیده است، مواد 70 تا 73 قانون ثبت و بالاخص ماده 22 قانون ثبت دلالت بر این موضوع دارد.
2. قابلیت اجرا: ماده 92 قانون ثبت اسناد و املاک، مدلول کلیه اسناد رسمی را، بدون احتیاج حکمی از محاکم عدلیه، لازم الاجرا دانسته است.ویژگی لازم الاجرا بودن اسناد رسمی این اجازه را به دارنده آن می دهد که بدون نیاز به مراجعه به دادگاه و مواجهه با فرایند طولانی دادرسی بتواند با مراجعه به دفاتر تنظیم کننده اسناد رسمی و اداره ثبت درخواست صدور اجرائیه نماید و عملیات اجرائی را در اداره ثبت دنبال نماید.همچنین ماده 5 آیین نامه دفاتر اسناد رسمی و تبصره دوم ماده 4 آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا دلالت بر این موضوع دارد.در واقع نتیجه حاصل از اصل صحت اسناد رسمی ،لازم لاجرا بودن مفاد آن است و این موضوع مهمترین اثر اسناد رسمی محسوب می شود.دکتر کاتوزیان سندی را قابل اجرا می داند که اولاً مفاد سند آن، صریح و قاطع باشد.ثانیاً مضمون سند، حاوی التزام باشد.ثالثاً مفاد سند منجز باشد.البته امتیاز و قدرت اجرایی اسناد رسمی مانع از مراجعه ذی نفع به محاکم نیست.به طور مثال درخصوص موضوع چک، دارنده در مراجعه به دادگاه یا اجرائیات ثبت مختار است.
3. امتیازات اسناد رسمی در فرایند رسیدگی دادگاه:دارنده سند رسمی علاوه بر برخورداری از امتیازاتی که قبلاً به آن اشاره گردید از پرداخت خسارت احتمالی در جریان اخذ تامین خواسته معاف است.سند رسمی را نمی توان مورد تردید و انکار قرار داد.تبعه خارجی از سپردن تامین در جایی که دعوی ایشان مستند به سند رسمی هست، معاف است.طبق قانون داور یا هیات داوران نمی توانند بر خلاف سند رسمی اظهار نظر نمایند در غیر این صورت طبق ماده 489 قانون آئین دادرسی مدنی رای داوری باطل بوده و قابلیت اجرائی نخواهد داشت.اینها امتیازاتی هستند که قانونگذار در فرایند رسیدگی دادگاه برای اسناد رسمی قائل است.
4. اعتبار اسناد رسمی در مقابل اشخاص ثالث:اعتبار اسناد رسمی مطلق بوده و به طور کلی نه تنها در مقابل طرفین، بله در مقابل اشخاص ثالث نیز معتبر است.

اجرای مفاد اسناد با صدور اجرائیه

همان طور که در ویژگی لازم الاجرا بودن اسناد رسمی گفتیم این ویژگی این اجازه را به دارنده آن می دهد که بدون مراجعه به دادگاه، به دفاتر تنظیم کننده اسناد رسمی ، وکیل پایه یک دادگستری و ادارات ثبت مراجعه و نسبت به مفاد اسناد درخواست صدور اجرائیه نماید.پس دستور اجرا یعنی دستور به اجرای مفاد اسناد رسمی ( یا در حکم سند رسمی مانند چک) که در قالب صدور اجرائیه توسط دفاتر اسناد رسمی و یا ادارات ثبت صادر می گردد.

شرایط قانونی جهت صدور دستور اجرا

از توجه به مفاد ماده اول قانون اصلاح بعضی از مواد قانون ثبت و دفاتر اسناد چنین برداشت می گردد که شرایط قانونی جهت صدور دستور اجرا موارد ذیل است.
اولاً سند باید سند رسمی لازم الاجرا یا اسناد در حکم آن باشد.ثانیاً دستور اجرا باید مطابق مفاد سند باشد به طور مثال اگر مفاد سند تسلیم 100 سکه مهریه باشد ولی اجرائیه نسبت به دریافت قیمت آن مثلاً سه میلیارد تومان صادر گردیده باشد، در اینجا به دلیل مخالفت دستور اجرا با مفاد سند رسمی قابل ابطال خواهد بود.ثالثاً دستور اجرا مخالف قانون نباشد: مثلاً قرارداد بانکی که بر اساس آن اجرائیه صادر شده است و در اداره ثبت عملیات آن تعقیب می گردد، برخلاف قوانین آمره و یا باطل است.رابعاً به اصالت سندی که نسبت به آن اجرائیه صادر شده است، ایرادی وارد نباشد به تعبیری جعلیت سند و یا باطل بودن آن قبلاً محرز نشده باشد.

مراجع صدور اجرائیه ثبتی

طبق ماده 2 آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجراء و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرائی درخواست اجراء مفاد اسناد رسمی از مراجع ذیل به عمل می‌آید:

الف ـ در مورد اسناد رسمی لازم‌الاجراء نسبت به دیون و اموال منقول و املاک ثبت شده و نیز املاک مورد وثیقه و اجاره (مشمول قانون روابط موجر و مستأجر) اعم از اینکه ملک مورد وثیقه و اجاره ثبت شده یا در جریان ثبت باشد از دفترخانه‌ای که سند را ثبت کرده است.در مورد سایر اسناد راجع به املاکی که ثبت در دفتر املاک نشده است برای اجراء مفاد سند ذینفع باید به دادگاه صالحه مراجعه کند.

ب ـ در مورد وجه یا مال موضوع قبوض اقساطی از ثبت محل و در این مورد باید اصل و تصویر گواهی شده قبوض اقساطی و سند پیوست تقاضانامه به ثبت محل داده شود.در تهران تقاضانامه اجرای قبوض اقساطی به اجراء داده می‌شود.

ج ـ در مورد مهریه و تعهداتی که ضمن ثبت ازدواج و طلاق و رجوع شده نسبت به‌اموال منقول و سایر تعهدات (به استثنای غیرمنقول) از دفتری که سند را تنظیم کرده‌است و نسبت به اموال غیرمنقول که در دفتر املاک به ثبت رسیده است از دفتر اسناد رسمی تنظیم‌ کننده سند.

د ـ در مواردی که موجر بعلت عدم وصول وجه قبوض اقساطی تخلیه مورد اجاره را بخواهد باید به دفتر اسناد رسمی تنظیم ‌کننده سند مراجعه نماید.

اعتراض به دستور اجرا و طرح دعوی ابطال دستور اجرا

اعتراض به دستور اجرا و طرح دعوی ابطال دستور اجرا زمانی مطرح است که فرد نسبت به اصل اجرائیه صادره معترض است و آن را باطل می داند. طبق ماده اول قانون اصلاح بعضی از مواد قانون ثبت و دفاتر اسناد رسمی :هر کس دستور اجرای اسناد رسمی را مخالف با مفاد سند یا مخالف قانون دانسته یا از جهت دیگری شکایت از دستور اجراء سند رسمی‌ داشته باشد می‌تواند به ترتیب مقرر در آیین دادرسی مدنی اقامه دعوی نماید.خواهان ابطال دستور اجرا می تواند خود محکوم علیه باشد بطور مثال در جایی که صادر کننده چک معتقد است اساساً نباید اجرائیه صادر می گردید چرا که چک موضوع اجرائیه قبلاً بطور کامل پرداخت شده است.یا اینکه گیرنده تسهیلات بانکی قرارداد بانکی مبنای صدور اجرائیه را خلاف قوانین و مقررات بانکی می داند، در این حالت شکایت از دستور اجرا مدنظر است.

دادگاه صالح برای شکایت از دستور اجرا

دادگاه صالح برای شکایت از دستور اجرا و طرح دعوی ابطال اجراییه طبق ماده ۱ و ۲ قانون اصلاح برخی از مواد قانون ثبت و قانون دفاتر اسناد رسمی مصوب ۱۳۲۲ دادگاه محل صدور دستور اجرا است.البته در جایی که عملیات اجرایی به علت برگزاری مزایده و تنظیم سند انتقال اجرائی به پایان رسیده است به جهت نیاز به ابطال سند رسمی تنظیمی در فرایند عملیات انتقال اجرائی، دادگاه صالح طبق ماده ۱۵ قانون آیین دادرسی مدنی دادگاه محل وقوع مال غیرمنقول خواهد بود.بنابراین در این حالت متقاضی ابطال دستور اجرا به جای مراجعه به دادگاه محل صدور دستور اجرا ناچار به مراجعه در دادگاه محل وقوع ملک خواهد بود.

اعتراض به عملیات اجرایی و طرح دعوی ابطال عملیات اجرایی

گاهی اعتراض شخص، اعتراض به اقدامات اجرائی در اداره ثبت است اعتراض به مراحلی مانند ابلاغ، توقیف ملک، مزایده و غیره.به طور مثال اگر فردی مدعی شود اجرائیه به وی ابلاغ نگردیده است، این مسئله مربوط به عملیات اجرایی می باشد یا اینکه شخص مدعی شود مالی که از وی توقیف شده از مستثنیات دین است یا به دلیل عدم رعایت تشریفات قانونی مزایده، مانند عدم رعایت فاصله کارشناسی تا روز مزایده، مدعی ابطال مزایده باشد.در این حالت اعتراض به عملیات اجرائی ثبت مطرح است که طبق ماده ۱۶۹ آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی در صلاحیت رئیس ثبت محل خواهد بود.این مقرره قانونی بیان می دارد:عملیات اجرائی بعد از صدور دستور اجرا (مهر اجرا شود) شروع و هر کس (اعم از متعهد سند و هر شخص ذینفع) که از عملیات اجرائی شکایت داشته باشد می‌تواند شکایت خود را با ذکر دلیل و ارائه مدارک به رئیس ثبت محل تسلیم کند و رئیس ثبت مکلف است فوراً رسیدگی نموده و با ذکر دلیل رأی صادر کند.

در این صورت طبق ماده ۱۷۲ همان قانون پس از تقدیم اعتراض به صورت مکتوب و مستدل به رئیس اداره ثبت اسناد و اظهارنظر نهایی ایشان، این نظر ظرف ده روز قابل اعتراض در هیئت نظارت مستقر در اداره ثبت خواهد بود.البته لازم به ذکر است، استثناً در جایی که اعتراض شخص مستلزم رسیدگی قضایی است مانند موردی که شخص ثالث به توقیف مال در اجرا ثبت معترض است و دارای مبایعنامه عادی است، از آنجایی که رسیدگی به این موضوع مستلزم مراجعه به دادگاه و اثبات آن است و یا در مواردی که عملیات اجرایی در اداره ثبت به پایان رسیده و منجر به تنظیم سند انتقال اجرایی گردیده است،دعوی ابطال عملیات اجرائی در صلاحیت دادگاه خواهد بود.رسیدگی به موضوع ابطال عملیات اجرائی در مواردی که اعتراض ثالث مستند به سند عادی است به صراحت قسمت اخیر رای وحدت رویه شماره ۷۸۴ مورخ ۹۸/۸/۲۶ در صلاحیت دادگاه است.

رأی وحدت رویه شماره ٧٨۴ـ١٣٩٨/٩/٢۶ ھیأت عمومی دیوان عالی کشور

نظر به این که طبق ماده ٨ قانون اصلاح بعضی از مواد قانون ثبت و قانون دفاتر اسناد رسمی مصوّب ١٣٢٢/۶/٢٧ ترتیب شکایت از طرز عمل و اقدامات اجرایی و مرجع رسیدگی به آن و به طور کلی آنچه برای اجرای اسناد رسمی لازم است طبق آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی مصوّب ١٣٨٧/۶/١١ ریاست قوه قضائیه است و ماده ١۶٩ این آیین نامه، مرجع صالح برای رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی را رئیس ثبت محل تعیین کرده است و در مواردی که ثالث نسبت به مال توقیف شده ادعای حق نماید این امر مانع از مراجعة او به دادگاه صالح و اقامة دعوی برای اثبات حقانیت خود نیست، بنابراین، رأی شعبه سوم دیوان عالی کشور که بر این مبنا صادر شده است، به اکثریت آراء اعضای حاضر صحیح و قانونی تشخیص داده می شود و طبق ماده ۴٧١ قانون آیین دادرسی کیفری در موارد مشابه برای شعب دیوان عالی کشور و دادگاه ھا و سایر مراجع اعم از قضایی و غیر آن لازم الاتباع است.

دادگاه صالح برای شکایت از عملیات اجرایی

در مواردی که دادگاه صالح به رسیدگی دعوی ابطال عملیات اجرایی است، در اینجا نیز دادگاهی که دستور صدور اجراییه در آن حوزه صادر شده است، صالح به رسیدگی خواهد بود.همچنین به صرف طرح دعوای ابطال عملیات اجرایی و ابطال اجراییه این موضوع موجب توقف عملیات اجرایی نخواهد بود و فرد می تواند جهت توقف هر دو دعوی از دو تاسیس دستور موقت به استناد ماده ۳۱۰ قانون آیین دادرسی مدنی و قرار توقیف عملیات اجرایی وفق ماده ۵ قانون اصلاح برخی از مواد قانون ثبت و قانون دفاتر اسناد رسمی بهره ببرد.البته صدور قرار توقیف عملیات اجرایی طبق ماده ۵ قانون اصلاح برخی از مواد قانون ثبت منوط به احراز دادگاه در ورود ضرر جبران ناپذیر در صورت اجرای سند و قوی بودن دلایل شکایت خواهد بود.ترتیب تامین نیز در این دعوی همانند تامین خواسته است.

شاید این سوال مطرح شود که بعد از آنکه ثالث نسبت به بازداشت مالی اعم از منقول یا منقول اعتراض نموده و ابطال عملیات اجرایی را مطرح کند آیا به صرف صدور رای غیر قطعی از دادگاه بدوی، عملیات اجرایی متوقف می گردد؟

جواب:بله، طبق بند چهار ماده 96 آئین ‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجراء و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرائی به محض آنکه ثالث حکمی اعم از قطعی یا غیرقطعی مبنی بر حقانیت خود ارائه نماید عملیات اجرایی در ثبت متوقف می گردد و از انجام مزایده خودداری خواهد شد.

در این صفحه مطالب مفیدی درباره ی تفاوت اعتراض به عملیات اجرا و دستور اجرا در اجرائیات ثبت  برای شما ارائه دادیم.

تفاوت اعتراض به عملیات اجرا و دستور اجرا در اجرائیات ثبت 

نویسنده:فاطمه انصاری – وکیل پایه یک دادگستری