خلع ید دعوایی است که از طرف مالک مال غیر منقول مانند خانه، مغازه و یا زمین علیه متصرف غیر قانونی مال خود اقامه می گردد و مدعی از دادگاه می خواهد که سلطه نامشروع متصرف غاصب را از بین ببرد و ملک را از تصرف او خارج کرده و تحویل وی بدهد.طرح این دعوی صرفاً مختص اموال غیر منقول یعنی املاک است.
این مقاله تماماً توسط وکیل پایه یک دادگستری تهیه و تنظیم شده است.
ارکان خلع ید
ارکان خلع ید سه مورد است که به ترتیب به آنها اشاره می گردد.
1- مالکیت رسمی خواهان باید برای دادگاه محرز باشد ، یعنی خواهان باید دارای سند مالکیت یا اینکه دارای سند حق انتفاع باشد.در صورت عدم وجود سند مالکیت، باید دو فرض را در نظر گرفت اگر ملک دارای سابقه ثبتی است باید ابتداً الزام به تنظیم سند رسمی ملک را مطرح نمود و اگر ملک فاقد سابقه ثبتی باشد باید دعوای اثبات مالکیت به جهت احراز مالکیت شخص مطرح گردد و پس از اخذ رای قطعی و اخذ سند مالکیت اقدام به طرح این دعوی گردد.ممکن است این سوال مطرح شود که آیا می توان در یک دادخواست دعوی خلع ید و دعوی الزام به تنظیم سند را مطرح نمود؟طبق قانون دو یا چند خواسته را زمانی می توان در یک دادخوست مطرح نمود که دارای یک منشاء و یا دارای منشاء مرتبط باشند که در اینجا منشاء این دو دعوی واحد نمی باشد منشاء خلع ید ضمان قهری بوده ولی منشاء دعوی الزام به تنظیم سند رسمی ناشی از ضمان قراردادی است، پس جواب خیر است.با این اوصاف ضروری است که ابتداً خواهان مالکیت خود را بر مال موضوع دعوا اثبات نماید.چرا که « خلع ید از اموال غیر منقول فرع بر مالکیت است» و رای وحدت رویه ۶۷۲ به این مطلب اشاره دارد.
رأی وحدت رویه هیأت عمومی دیوان عالی کشور شماره ۶۷۲ – 1383/10/01
خلع ید از اموال غیرمنقول فرع بر مالکیت است بنابراین طرح دعوای خلع ید از زمین قبل از احراز و اثبات مالکیت قابل استماع نیست.بنا بمراتب و با توجه به مواد۴۶، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک رأی شعبه پنجم دادگاه تجدید نظراستان بنظر اکثریت اعضاء هیأت عمومی دیوان عالی کشور که با این نظر انطباق دارد صحیح و قانونی تشخیص میشود.این رأی بر طبق ماده ۲۷۰ قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امورکیفری، درموارد مشابه برای شعب دیوان عالی کشور و دادگاهها لازم الاتباع است.
2- طرح دعوی باید علیه متصرف غیر قانونی ملک مطرح شود.بنابراین خوانده دعوی باید عرفاً اقدام به تصرف و اشغال ملک خواهان نموده باشد.
3- تصرفات خوانده باید عدوانی و نامشروع باشد.منظور از عدوانی بودن این است که قراردادی اعم از اجاره و غیره میان مالک و متصرف نباشد.به طور مثال اگر قرارداد اجاره بین اشخاص منعقد شده است و مستاجر حاضر به تحویل ملک نیست دادخواست صحیح طرح دعوای تخلیه است هر چند مدت اجاره منقضی شده باشد.
نحوه طرح دعوی خلع ید
نحوه طرح این دعوی به این نحو است که مالک مال غیر منقول با در دست داشتن سند مالکیت و یا اگر فاقد سند است پس از اثبات مالکیت خود در دادگاه محل وقوع مال غیر منقول با تنظیم دادخواست و طرح دعوی به طرفیت متصرف که در اصطلاح غاصب تلقی می شود، می تواند حق خود را مطالبه کند.البته برخی محاکم قضایی صرف اخذ دادنامه قطعی که دلالت بر مالکیت شخص دارد را برای طرح خلع ید کافی ندانسته و طرح آن را منوط به اخذ سند مالکیت می دانند.
هزینه دادرسی در این دعوا به ماخذ سه و نیم درصد ارزش قیمت منطقه ای ملک محاسبه می گردد، قیمت منطقه ای مبلغی بسیار پایین تر از مبلغ واقعی ملک است.دادگاه پس از احراز مالکیت خواهان و احراز تصرفات نامشروع خوانده اقدام به صدور رای خواهد نمود.در مواردی که متصرف غیر قانونی اقدام به ساخت و ساز در ملک خواهان نموده است، خلع ید ملکی غصبی و تحویل آن به مالک قانونی بدون قلع و قمع مستحدثات امکان پذیر نیست و تا زمانی که بناهای غیر مجاز نیز قلع و قمع نشده باشد.تصرفات غاصبانه متجاوز ادامه پیدا کرده و خلع ید محقق نمی شود.(نظر دیوان عالی کشور و مستفاد از مواد ۳۱۳ و ۳۱۴ قانون مدنی)
با اجرای حکم در این دعوی و تنظیم صورتجلسه تحویل ملک عملیات اجرایی خاتمه یافته تلقی می شود و اگر محکوم علیه مجدداً ملک مورد را تصرف کند به استناد ماده 693 قانون مجازات اسلامی مرتکب عمل مجرمانه شده است.
ماده 693 قانون مجازات اسلامی (اصلاحی 1399/02/23) بیان می دارد:
اگر کسی به موجب حکم قطعی محکوم به خلع ید از مال غیرمنقولی یا محکوم به رفع مزاحمت یا رفع ممانعت از حق شده باشد، بعد از اجرای حکم مجدداً مورد حکم را عدو‌اناً تصرف یا مزاحمت یا ممانعت از حق نماید علاو‌ه بر رفع تجاو‌ز به حبس از سه ماه تا یک سال محکوم خواهد شد.
خلع ید در املاک مشاعی
در املاک مشاعی که مالکین آن دو یا چند نفر می باشند، در صورتی که احدی از آنان بدون رضایت دیگری اقدام به تصرف ملک مشاع نماید.با صدور حکم، تمامی متصرفین از ملک بیرون رانده خواهند شد و طبق ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی با اجرای حکم خلع ید نسبت به ملک مشاعی، تحویل ملک به هر کدام از شرکاء منوط به موافقت تمامی شرکاء خواهد بود.
خلع ید از ملک مزایده ای
برنده مزایده چنانچه پس از تنظیم سند انتقال اجرایی با متصرفی در ملک مورد مزایده رو به رو گردد.باید ابتدا قائل به تفکیک این موضوع در اداره ثبت و اجرای احکام دادگاه شد.
- اداره ثبت
هر گاه پس از انتقال قطعی ملک در جریان مزایده، متصرفی در ملک ساکن باشد که دارای سند رسمی یا عادی باشد اجراء ثبت از تخلیه ملک خودداری می نماید و در مواردی که سکونت شخص ثالث مستند به سند رسمی یا عادی جاره نباشد اجرای ثبت راساً مکلف به تخلیه ملک است. - اجرای احکام دادگاه
در اجرای احکام دادگاه، دایره اجرا اختیاری در رفع تصرف شخص ثالث در ملک مورد مزایده ندارد.بنابراین اگر متصرف دارای سند رسمی و یا عادی اجاره نامه است برنده مزایده می تواند پس از انقضاء مدت اجاره، دعوی تخلیه را علیه وی مطرح کند.اما اگر متصرف فاقد قرارداد با مالک قبلی ملک باشد و آن را غاصبانه تصرف نموده باشد در این صورت برنده مزایده باید دادخواست خلع ید را علیه متصرف غیر قانونی مطرح نماید.همانطور که قبلاً اشاره گردید منشا دعوای خلع ید غصب است و هیچ قراردادی بین مالک و متصرف وجود ندارد این در حالی است که در تخلیه، قرارداد وجود دارد اما با وصف اینکه مدت اجاره پایان پذیرفته اما مستاجر حاضر به تخلیه نیست.
خلع ید علیه فروشنده ملک
هر گاه پس از فروش ملکی و تنظیم سند بنام خریدار، فروشنده حاضر به تخلیه ملک و تحویل آن به خریدار نباشد تکلیف چیست؟ آیا خریدار می تواند با در دست داشتن سند رسمی ملک اقدام به طرح دعوی خلع ید نماید؟
باید توجه داشت که به صرف داشتن سند مالکیت نمی توان طرح دعوی نمود زیرا غاصبانه بودن تصرفات نیز از دیگر شرایط است.بنابراین از آنجایی که ملک خریداری شده از طریق بیع منتقل شده است و تصرفات فروشنده در ملک غاصبانه قلمداد نمی گردد لذا در اینجا دعوای صحیح «الزام به تحویل مبیع» است.
جهت اطلاعات بیشتر و مشاوره با وکیل پایه یک دادگستری با ما تماس بگیرید.
اجرای حکم خلع ید علیه متصرفی غیر از محکوم علیه
یکی از مواردی که در مرحله اجرای حکم خلع ید ممکن است با آن مواجه شویم این است که ممکن است متصرف، ملک را مجدداً به تصرف شخص دیگری داده باشد.یا اینکه در مرحله اجرا متوجه شویم اشخاص دیگری در ملک تصرف دارند که به عنوان خوانده در این دعوی قرار نگرفته اند حال سوال این است که آیا در چنین شرایطی دادگاه حکم خلع ید را علیه این اشخاص نیز اجرا می نماید؟ پاسخ مثبت است دایره اجرا طبق ماده 44 مکلف به اجرای حکم علیه تمام متصرفین است.با این حال اگر متصرف مدعی حقی در ملک باشد و دلائلی ارائه نماید در این صورت دادورز (مامور اجرا) یک هفته به او مهلت می‌دهد تا به دادگاه صلاحیتدار مراجعه کند و در صورتی که ظرف پانزده روز از تاریخ مهلت مذکور، از دادگاه قراری مبنی بر توقف عملیات اجرایی اخذ ننماید عملیات اجرایی ادامه خواهد یافت.
«با دریافت یک مشاوره تخصصی در دعاوی ملکی از تجربه و تخصص وکلای دفتر وکالت فاطمه انصاری بهره ببرید و وکالت دعاوی ملکی خود را با اطمینان به بهترین وکیل ملکی بسپارید.»
خلع ید
نویسنده: فاطمه انصاری-وکیل پایه یک دادگستری
