پذیره در املاک وقفی

پذیره در املاک وقفی وجهی است که به هنگام اعطای حق مالکیت اعیان و یا به هنگام انتقال رقبات وقفی، به نفع موقوفه از افراد وصول می گردد و در واقع دریافت پذیره از سوی مستاجران املاک اوقافی به عوض تصرفات آنها در عین موقوفه است.مبلغ پذیره در املاک موقوفه دارای انواع مختلفی بوده و میزان آن بسته به موضوع آن متفاوت است.

در ادامه مطلب که توسط فاطمه انصاری، وکیل پایه یک دادگستری نوشته شده است شما با پذیره در املاک وقفی به صورت کامل آشنا خواهید شد.

انواع پذیره

طبق قوانین پذیره بر دو نوع پذیره ابتدایی و پذیره انتقالی تقسیم می گردد که در اینجا به اختصار به تعریف هر یک خواهیم پرداخت.

• پذیره ابتدایی

  پذیره ابتدایی هنگامی دریافت می شود که ملک وقفی بدون سند اجاره و با حق مالکیت اعیان (بنا) جهت احداث واحد مسکونی یا صنعتی به اشخاص واگذار گردد.طبق ماده یک آئین ‌نامه نحوه و ترتیب وصول پذیره و اهدایی‌ اصلاحی 1382/08/04 در مواردی که زمین بلامعارض وقفی‌، ابتدائاً با اعطای حق تملک اعیان جهت احداث واحد مسکونی و اداری‌، خدماتی و صنعتی دارای موافقت اصولی به اجاره واگذار می‌شود، مبلغی متناسب با قیمت‌ عادله روز زمین که در هر حال نباید از ۳۰% قیمت آن کمتر باشد طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری و یا دو نفر خبره محلی به هنگام تنظیم سند اجاره به عنوان پذیره اهدایی علاوه بر مال‌الاجاره عادله روز از متقاضی اعم از شخص حقیقی یا حقوقی دریافت خواهد شد.
  همچنین طبق تبصره همین ماده میزان پذیره رقباتی که بدون سند اجاره در اختیار اشخاص است در صورت موافقت متولی و یا اداره حج و اوقاف و امور خیریه با تنظیم سند اجاره و‌ پرداخت اجور معوقه ایام تصرف مشمول این ماده است مشروط بر اینکه تصرف متصرف قبل از سال1361 باشد.

• پذیره انتقالی

  پذیره انتقالی پذیره ای است که به هنگام نقل و انتقالات املاک وقفی به نفع موقوفه از اشخاص دریافت می شود، از همین رو به آن پذیره انتقالی می گویند.در ماده 2 آئین ‌نامه نحوه و ترتیب وصول پذیره و اهدایی‌ اصلاحی 1382/08/04 آمده است که مستأجر عرصه‌ای که حق تملک اعیان داشته و احداث اعیان نموده است چنانچه بخواهد مورد اجاره را به غیر انتقال دهد ۱۵% مابه‌التفاوت ارزش فعلی‌ عرصه موقوفه نسبت به ارزش زمان ایجار را می‌یابد به عنوان پذیره انتقالی به هنگام تنظیم سند اجاره به نفع موقوفه پرداخت نماید.این ترتیب در نقل و انتقالات ‌بعدی نیز رعایت خواهد شد بدیهی است قیمت عرصه به نحو مندرج در ماده ۱ محاسبه خواهد شد.
  در موردی دیگر ماده 4 این آئین نامه آمده است که هرگاه مستأجر بخواهد واحد تجاری را که عرصه و اعیان آن وقف است به غیر انتقال دهد باید با کسب موافقت اداره حج و اوقاف و امور خیریه ۱۰% کل سرقفلی محل را که کارشناس یا خبره محلی تعیین می‌کند به هنگام تنظیم سند اجاره به موقوفه بپردازد و در صورتی که قبلاً سرقفلی به موقوفه پرداخت ‌کرده باشد ۱۰% مزبور نسبت به مابه‌التفاوت سرقفلی فعلی محاسبه و دریافت می‌شود.البته در صورت وجود متولی خاص، نیازی به اخذ موافقت اداره اوقاف و امور خیریه نیست.
  همچنین طبق ماده 5 آئین ‌نامه نحوه و ترتیب وصول پذیره و اهدایی‌ در صورتی که مستاجر در زمینی که برای سکونت اجاره نموده و بر خلاف شرط سند اقدام به احداث محل کسب نموده باشد، در موقع انتقال ملک و یا ایجار محل کسب باید 50% سرقفلی را برابر نظر کارشناس به موقوفه پرداخت نماید.

نکته: برخی به اشتباه اهدایی موضوع ماده 10 آئین نامه نحوه و ترتیب وصول پذیرایی و اهدایی را به نوعی پذیره می دانند.اهدایی وجهی است که به هنگام اجاره املاک اوقافی به موقوفه پرداخت می گردد و به نوعی کمک به موقوفه در جهت اعمال بهتر نیت واقف است اما بر خلاف پذیره اجباری در پرداخت آن وجود ندارد.در قانون نیز ماهیت اهدایی به درستی روشن نشده است و به نظر می رسد بتوان پرداخت آن را در کنار مال الاجاره یک توافق جداگانه و در قالب ماده 10 قانون مدنی دانست.

معافیت از پرداخت پذیره

در موارد ذیل اشخاص از پرداخت پذیره معاف هستند.

• الف) در صورتی که طبق ماده واحده قانون ابطال اسناد فروش رقبات و آئین نامه های اجرایی آن بعد از اثبات وقفیت، متصرف دارای حقوق مکتسبه در ملک وقفی از قبیل مالکیت اعیان، تحجیر، حقوق کسب و پیشه بوده یا جزء زارعین صاحب نسق باشد.

• ب) چنانچه اراضی اوقافی با کاربری مسکونی و تجاری به افراد واگذار گردد اما حق تملک اعیان اعطا نشده باشد.

• ج) در مواردی که اراضی موقوفه واگذاری به وزارتخانه‌ها، سازمانها و مؤسسات دولتی و وابسته به دولت و مؤسسات عمومی غیردولتی جزء موقوفاتی باشد که صراحتاً واقف در وقف نامه به این امور اختصاص داده باشد در این صورت تا زمان استفاده در راستای نیات واقف این ارگانها از پرداخت پذیره معاف خواهند بود در غیر این صورت ،کماکان مشمول پرداخت 30 درصد پذیره طبق نظر کارشناس خواهند بود.

پذیره در نقل انتقالات متعدد ملک اوقافی

چنانچه نقل و انتقالات متعددی نسبت به ملک اوقافی صورت پذیرد، وظیفه پرداخت پذیره بر عهده کیست؟ اولین فروشنده یا آخرین فروشنده؟
طبق ماده 2 آئین ‌نامه نحوه و ترتیب وصول پذیره و اهدایی‌ مصوب 1365 با اصلاحات و الحاقات بعدی، مستأجر عرصه‌ای که حق تملک اعیان داشته و احداث اعیان نموده است چنانچه بخواهد مورد اجازه را به غیر انتقال دهد ۱۵% مابه‌التفاوت ارزش فعلی‌ عرصه موقوفه نسبت به ارزش زمان ایجار را به عنوان پذیره و به هنگام تنظیم سند اجاره به نفع موقوفه پرداخت کند و در نقل و انتقالات بعدی نیز این ترتیب رعایت می شود.این فروشنده( مستاجر) است که باید پذیره را به ترتیب فوق پرداخت کند و از عبارت ( ابتداً) در ماده یک این آیین نامه، نمی توان صرف اخذ پذیره از اولین فروشنده را نتیجه گرفت.بنابراین در تمامی نقل و انتقالات اخذ پذیره از مستاجر(فروشنده) با رعایت ترتیبات مذکور در این ماده ضروری است.اداره کل حقوقی قوه قضائیه در نظریه شماره 176/1402/7 مورخ 1402/07/03 بر همین استدلال اقدام به صدور نظریه نموده است.

پذیره در اراضی اوقافی بدون حق تملک اعیان

با توجه به مفهوم مخالف ماده یک آئین نامه نحوه ترتیب وصول پذیره و اهدایی مصوب 1365، چنانچه اراضی اوقافی با کاربری مسکونی و تجاری به افراد واگذار گردد اما حق تملک اعیان اعطا نشده باشد، در این صورت موقوفه حق دریافت پذیره را ندارد.

در خصوص زمین های کشاورزی که دارای کاربری زراعی هستند نیز این موضوع صادق است و از مستاجرین آنها پذیره دریافت نمی شود زیرا به دلیل ممنوعیت ساخت و ساز در این زمین ها حق تملک اعیان نیز به مستاجرین آنها داده نمی شود.(ماده 8 آیین نامه نحوه و ترتیب وصول پذیره)با این حال به جهت جلوگیری از واگذاری املاک زراعی از سوی مستاجرین به دیگران طبق بخشنامه شماره 420/2824/ف مورخ 1368/07/12 موافقت اداره اوقاف به انتقال زمین مزروعی به شخص دیگری که به کار زراعت اشتغال دارد پس از دریافت 10 درصد قیمت روز به عنوان اهدایی با توافق بلااشکال اعلام شده است.

در ادامه مطلب پذیره در املاک وقفی به آئین نامه ای که بر قوانین و مقررات ناظر بر پذیره اشاره دارد می پردازیم.لازم به ذکر است که تمامی این مطالب توسط خانم فاطمه انصاری ، وکیل پایه یک دادگستری مورد نگارش قرار گرفته است.برای دریافت مشاوره تخصصی از ایشان می توانید با ما در تماس باشید.

آئین ‌نامه نحوه و ترتیب وصول پذیره و اهدایی مصوب 1365 هیات وزیران با اصلاحات و الحاقات بعدی

‌ماده ۱ ـ در مواردی که زمین بلامعارض وقفی‌، ابتدائاً با اعطای حق تملک اعیان جهت احداث واحد مسکونی و اداری‌، خدماتی و صنعتی دارای موافقت اصولی به اجاره واگذارمی‌شود، مبلغی متناسب با قیمت ‌عادله روز زمین که در هر حال نباید از ۳۰% قیمت آن کمتر باشد طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری و یا دو نفر خبره محلی به هنگام تنظیم سند اجاره به عنوان پذیره اهدایی علاوه بر مال‌الاجاره عادله روز از متقاضی اعم ازشخص حقیقی یا حقوقی دریافت خواهد شد.(اصلاحی مورخ 1382/01/30)
‌تبصره ـ میزان پذیره رقباتی که بدون سند اجاره در اختیار اشخاص است در صورت موافقت متولی و یا اداره حج و اوقاف و امور خیریه با تنظیم سند اجاره و‌پرداخت اجور معوقه ایام تصرف مشمول این ماده است مشروط بر اینکه تصرف متصرف قبل از سال1361 باشد.
‌ماده ۲ ـ مستأجر عرصه‌ای که حق تملک اعیان داشته واحداث اعیان نموده است چنانچه بخواهد مورد اجازه را به غیر انتقال دهد ۱۵% مابه‌التفاوت ارزش فعلی‌ عرصه موقوفه نسبت به ارزش زمان ایجار را می ‌باید به عنوان پذیره انتقالی به هنگام تنظیم سند اجاره به نفع موقوفه پرداخت نماید این ترتیب در نقل و انتقالات ‌بعدی نیز رعایت خواهد شد بدیهی است قیمت عرصه به نحو مندرج در ماده ۱ محاسبه خواهد شد.
‌تبصره ـ چنانچه مستأجر در یک قطعه زمین موقوفه واحدهای متعددی احداث نماید در موقع انتقال قیمت عرصه هر واحد طبق قانون تملک آپارتمان‌ها تعیین و ‌پذیره انتقالی براساس آن محاسبه و دریافت خواهد شد.
‌ماده ۳ ـ در ایجار رقبات بلامعارض موقوفه جهت استفاده به عنوان محل کسب صد درصد سرقفلی در صورت تعلق برابر نظر کارشناس یا خبره محلی از طریق‌ مزایده به هنگام تنظیم سند اجاره به نفع موقوفه وصول خواهد شد.
‌ماده ۴ ـ هرگاه مستأجر بخواهد واحد تجاری را که عرصه و اعیان آن وقف است به غیر انتقال دهد باید با کسب موافقت متولی و اداره حج و اوقاف و امور خیریه ۱۰% کل سرقفلی محل را که کارشناس یا خبره محلی تعیین می‌کند به هنگام تنظیم سند اجاره به موقوفه بپردازد و در صورتی که قبلاً سرقفلی به موقوفه پرداخت ‌کرده باشد ۱۰% مزبور نسبت به مابه‌التفاوت سرقفلی فعلی محاسبه و دریافت می‌شود.
تبصره ـ در صورت وجود متولی خاص، نیازی به اخذ موافقت اداره اوقاف و امور خیریه نیست.( الحاقی مورخ 1397/04/31 هیات وزیران)
‌ماده ۵ ـ در صورتی که مستأجر در زمینی که برای سکونت اجاره نموده و برخلاف شرط سند اقدام به احداث محل کسب نموده باشد، در موقع انتقال ملک و یا ‌ایجار محل کسب باید ۵۰ % سرقفلی را برابر نظر کارشناس به موقوفه پرداخت نماید.
‌ماده ۶ ـ انتقالات اختیاری بین مستأجر موقوفه طبقه اول ارثی وی همچنین درانتقالات قهری مستأجر از پرداخت پذیره معاف می‌باشد.(معافیت مندرج در این ماده طبق مصوبه شماره 33436/26380 مورخ 1384/05/02 هیئت وزیران ملغی شده است.)
‌ماده ۷ـ در صورتی که مورد استفاده از زمین منطبق با نیات واقف نباشد کلیه وزارتخانه‌ها، سازمانها ومؤسسات دولتی و وابسته به دولت و مؤسسات عمومی غیردولتی نظیر شهرداریها و نیز نهادهای انقلابی مشمول‌ پرداخت پذیره طبق این آیین‌نامه خواهند بود.(اصلاحی مورخ 1382/01/30)
‌ماده ۸ ـ اعطای حق تملک اعیانی در مورد اراضی موقوفه‌ای که بنا به تشخیص مراجع ذیصلاح کاربری زارعی دارد ممنوع بوده و در ایجار آنها پذیره دریافت ‌نخواهند شد.
‌ماده ۹ ـ در مواردی که در میزان نحوه و ترتیب وصول پذیره و سرقفلی و یا تغییر نحوه استفاده از موارد اجاره بها و یا اختلافی بوجود آید نظر سرپرست سازمان ‌ملاک عمل خواهد بود.
‌ماده ۱۰ ـ وجوهی که از محل پذیره و سرقفلی حاصل از اجازه و استیجار رقبات موقوفه و یا به عنوان اهدایی دریافت می‌گردد جزو عواید همان موقوفه ‌محسوب و علی ما قرره الواقف به مصرف می‌رسد و در صورتی که از عواید مذکور پس از وضع مخارج ضروری واجرای نظر واقف مبلغ متنابهی باقی بماند که‌ بتوان رقبه جدیدی خریداری و با اقدام به احداث بنادر قسمتی از اراضی آن نمود، به منظور استمرار و بقای موقوفه و تأمین نظر واقف و تضمین بیشتر آن برای‌ سال‌های آینده با رعایت صلاح و صرفه وقف و با تحصیل مجوز از سرپرست سازمان عمل خواهد شد.
‌تبصره ـ پذیره‌های ماخذه در موقع ایجار موقوفات خاص متعلق به کلیه بطون است و می‌باید جهت استفاده آنان سرمایه گذاری شود.(این تبصره طبق رای شماره 20977/30/86 مورخ 1386/01/30 هیات عمومی دیوان عدالت اداری ابطال گردیده است.)
‌ماده ۱۱ ـ ادارات اوقاف و متولیان باید حتی‌الامکان قبل از ایجار اراضی موقوفه بررسی لازم را معمول تا در صورتی که زمین وقفی جهت ایجاد مسکن، کارگاه و ‌یا واحدهای صنعتی مناسب و مفید باشد با هماهنگی ادارات ذیربط و با استفاده از منابع مالی ممکن و یا مشارکت بانک‌ها رأساً اقدام به احداث ساختمان نموده ‌و با توجه به نحوه سرمایه‌گذاری مورد بهره‌ برداری قرار گیرد.‌بدیهی است در صورت عدم امکانات لازم برای اجرای این ماده برابر مفاد آیین‌نامه اجرایی قانون ‌تشکیلات و اختیارات سازمان حج و اوقاف و امور خیریه و سایر مواد آئین‌نامه اقدام شود.
‌تبصره ـ اراضی موقوفه‌ای که برای ساختمان واحدهای تجاری اعم از پاساژ و غیر مناسب باشد می‌باید توسط متصدیان امور وقف نسبت به احداث آنها رأساً‌ اقدام و سپس از طرق نشر آگهی مزایده به اجاره واگذار شود.
ماده۱۲ ـ احکام مربوط به اخذ پذیره و سرقفلی در این آیین نامه و همچنین درصدهای مقرر در مواد (۴) و (۵) آن، به مواردی که نظر واقف به عدم اخذ پذیره یا سرقفلی بوده یا نظر به اخذ آن به نحو خاصی داشته است و همچنین در مواردی که واقف نظری ندارد، لیکن مصلحت وقف به تشخیص متولی، بدون اخذ پذیره یا سرقفلی یا کمتر یا بیشتر از آن تعیین شده باشد، تسری نمی یابد.( الحاقی مورخ 1397/04/31هیات وزیران)

دفتر وکالت فاطمه انصاری به صورت تخصصی اقدام به ارائه مشاوره و قبول وکالت در دعاوی وقفی و مسائل مربوط به پذیره در املاک وقفی می نماید برای دریافت مشاوره تخصصی با وکیل پایه یک دادگستری با ما در تماس باشید.

پذیره در املاک وقفی
نویسنده: فاطمه انصاری- وکیل پایه یک دادگستری