حق سرقفلی از متفرعات عقد اجاره است و یک حق تبعی محسوب می شود.منشاء ایجاد این حق ناشی از توافق طرفین است.سرقفلی بر خلاف حق کسب یا پیشه یا تجارت، از پیشینه فقهی برخوردار است از همین رو اگر چه در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 به مسئله سرقفلی اشاره ای نشده است اما این حق همواره مورد پذیرش بوده است تا اینکه در سال 76 قانونگذار بدون ارائه تعریفی از حق سرقفلی ، اقدام به بیان مصادیق آن در مواد 6 و 7 و 8 و 9 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 نموده است.ماده 6 این قانون بیان می دارد: هر گاه مالك، ملك تجاري خود را به اجاره واگذار نمايد مي ‌تواند مبلغي را تحت عنوان سرقفلي از مستأجر دريافت نمايد.همچنين‌ مستأجر مي‌ تواند در اثناء مدت اجاره براي واگذاري حق خود مبلغي را از موجر يا مستأجر ديگر به عنوان سرقفلي دريافت كند، مگر آنكه در ضمن عقد ‌اجاره حق انتقال به غير از وي سلب شده باشد.در ادامه می توانید مقاله سرقفلی که توسط خانم فاطمه انصاری وکیل پایه یک دادگستری نوشته شده است را مطالعه کنید.

منشا ایجاد سرقفلی

حق سرقفلی در حقوق ایران حقی است که مستاجر یک ملک تجاری در تقدم بر سایرین دارد.در حقوق عربی و فقه اسلامی از آن به ” زبن” و در حقوق آنگلوساکسون از آن به goodwill تعبیر می شود.منشاء ایجاد سرقفلی برای مستاجر صرفاً قراردادی و به دلایل ذیل است:

• وجهی که مالک در ابتدای عقد از مستاجر می گیرد.
• وجهی که مستاجر دوم در قبال واگذاری حقوق ناشی از اجاره نامه به مستاجر اول می پردازد.
• عوض اسقاط حق مستاجر در قبال مالک.

طبق ماده 6 و 7 و 8 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376، سرقفلی به چند شکل ایجاد می شود.هرگاه مالک محل تجاری در آغاز اجاره علاوه بر اجور به دلیل واگذاری امتیاز ملک تجاری از مستاجر مبلغی را جداگانه تحت عنوان سرقفلی دریافت کند تا محل را به او اجاره بدهد یا مستاجری که حق انتقال به غیر دارد و به موجر سرقفلی پرداخته است، در قبال انتقال منافع به مستاجر بعدی از او مبلغی تحت عنوان سرقفلی دریافت کند و یا در مواردی که مستاجر به موجب شروط ضمن عقد، امتیازاتی دارد که مانع از تخلیه عین مستاجره به وسیله موجر است و او در قبال اسقاط حق خود و اسقاط این امتیازات و استرداد مورد اجاره به مالک از وی مبلغی را تقاضا کند، این حق ایجاد می شود.در مسئله “اسقاط حق ” لازم به توضیح است که اگر طرفین ضمن عقد اجاره شرط کنند که موجر حق اخراج مستاجر را نداشته باشد و مورد اجاره را فقط به او اجاره دهد یا موجر متعهد باشد هر ساله عین مستاجره را به مستاجر با شرایط متعارف اجاره دهد به طور مثال حق افزایش اجاره بها را نداشته باشد در این گونه موارد، مستاجر برای اسقاط حقوق خود می تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از موجر دریافت نماید.

نتایج پرداخت سرقفلی به مالک

1. تاثیر در اجاره بها: هرگاه مستاجر به مالک، سرقفلی پرداخته باشد این موضوع در میزان اجاره بها تاثیر گذار بوده و باعث کاهش آن می شود.
2. تاثیر در حق سرقفلی مستاجر دوم : در جایی که مستاجر حق انتقال به غیر دارد در صورتی مستاجر دوم حق مطالبه سرقفلی را از مالک خواهد داشت که مستاجر اول به مالک سرقفلی پرداخت نموده باشد.در غیر این صورت چنانچه مالك سرقفلي نگرفته باشد و مستأجر با دريافت مبلغی تحت عنوان سرقفلي ملك را به ديگري واگذار نمايد پس از پايان مدت اجاره، مستأجر اخير‌ حق مطالبه سرقفلي را از مالك نخواهد داشت.

آیا مطالبه سرقفلی مستلزم طرح دادخواست جداگانه است؟

سوال این است که آیا برای مطالبه سرقفلی لازم است دادخواست مستقلی مطرح شود یا اینکه همان دادگاهی که حکم تخلیه را صادر می نماید بایستی راجع به سرقفلی به نفع مستاجر تصمیم گیری نماید؟ پاسخ به این سوال ابتداً مستلزم بررسی رابطه استیجاری است تا مشخص شود اجاره مشمول کدام قانون است.

• سرقفلی در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 :
  هر چند مقررات قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 صرفاً راجع به حق کسب یا پیشه یا تجارت است و سرقفلی صراحتاً در این قانون مورد اشاره قرار نگرفته است اما سرقفلی حقی است با منشاء قراردادی، شرعی و عرفی که از سالیان دور نیز در جامعه ایرانی وجود داشته است.لذا هر گاه رابطه استیجاری شخص دارنده حق سرقفلی مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 باشد و ملک تجاری مشمول تخلیه شود، دادگاه موظف است طبق ماده 28 این قانون ضمن صدور حکم تخلیه همانند مسئله پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت نسبت به سرقفلی نیز تعیین تکلیف نماید.موجر نیز می بایست ظرف سه ماه از تاریخ قطعیت حکم نسبت به پرداخت آن اقدام نماید در غیر این صورت حکم صادره بی اثر می شود.البته در خصوص پرداخت همزمان سرقفلی و حق کسب یا پیشه در بین محاکم اختلاف نظر وجود دارد.برخی قضات معتقدند حتی اگر مستاجر مبلغی را به عنوان سرقفلی پرداخت کرده باشد آنچه که به مستاجر تعلق می گیرد صرفاً حق کسب یا پیشه است زیرا معتقدند حق کسب یا پیشه و حق سرقفلی در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 دو مفهوم مترادف می باشد و در صورتی که در ابتدای امر مستاجر به موجر مبلغی را تحت عنوان سرقفلی پرداخته باشد، این پرداختی به عنوان یکی از فاکتورهای تعیین ارزش حق کسب یا پیشه لحاظ می گردد و مبلغی به عنوان سرقفلی به صورت جداگانه قابل تصور نیست.اما برخی دیگر از قضات قائل به تفاوت این دو بوده و به صورت جداگانه نسبت به آن اقدام به صدور رای می نمایند.
• سرقفلی در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 :
  اما در خصوص قراردادهای اجاره مصوب 1376 موضوع اختلافی بوده و عده ای قائل به این موضوع هستند که پس از تخلیه، مطالبه سرقفلی نیازمند تقدیم دادخواست از سوی مستاجر است.اما نظرغالب این است که دادگاه ضمن صدور رای تخلیه ملزم به تعیین تکلیف در این خصوص است.در بخشی از دادنامه شماره 140068390011187560 صادره از شعبه 18 دادگاه تجدیدنظر استان تهران مورخ 10/08/1400آمده است(با توجه به سیاق عبارت تبصره ۲ ماده ۶ قانون موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶ و به کار بردن عبارت … هنگام تخلیه، مستأجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد چنین استنباط می شود که وجود دو حق «تخلیه» و «سرقفلی» لازم و ملزوم و به طور پیوسته باید مورد لحقوق اظهارنظر قضایی واقع شود و هدف قانونگذار در ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر یاد شده دلالت بر این معنا دارد که استرداد حقوق مستأجر موکول به تخلیه باشد و حق سرقفلی مستأجر در حدود ماده ۶ قانون مذکور اگر اولویت و ترجیحی بر سایر حقوق مندرج در ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ نداشته باشد، باید اذعان داشت که از آن کمتر نیست.)

بازداشت و مزایده سرقفلی

سرقفلی در زمره حقوق مالی است و دارای ارزش اقتصادی است بنابراین توقیف آن هیچ منع قانونی ندارد.اداره کل حقوقی قوه قضائیه نیز در نظریه مشورتی شماره 2222/96/7 مورخ 20/09/1396 اشعار داشته است: با توجه به اینکه سرقفلی و نیز حق کسب یا پیشه یا تجارت حق مالی و دینی است و با عنایت به ملاک ماده ۵۴ آیین نامه اجرایی مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا مصوب ۱۳۷۸ توقیف آن برای استیفای محکوم به بلامانع است، اما در فرضی که مستأجر حق انتقال به غیر نداشته باشد، در صورتی امکان مزایده و فروش آن بابت بدهی مستأجر در مقام اجرای حکم قطعی محکومیت وی وجود دارد که مالک رضایت داشته باشد؛ ضمناً انتقال سرقفلی منفک از عين مستأجر امکان پذیر نیست.

ماده 54 آئين نامه اجراي مفاد اسناد رسمي لازم الاجراء و طرز رسيدگي به شكايت از عمليات اجرائي بیان می دارد: بازداشت حقوق مديـون نسبـت به سرقفلي جايز است لكن مزايـده آن به لحاظ رعايت منافع اشخاص ثالث جايز نيست در صورت بازداشت منافع يا سرقفلي مراتب به اداره ثبت محل جهت ثبت در دفاتر بازداشتي و ابلاغ آن به دفاتر اسناد رسمي مربوطه اعلام مي‌ گردد.

نحوه انتقال سرقفلی

1. انتقال سرقفلی در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 :
   همانطور که پیشتر گفتیم اگر چه در قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 صراحتاً اشاره ای به بحث سرقفلی نشده است اما این حق در آن زمان به صورت عرفی مورد پذیرش بوده است لذا این حق از مفهوم حق کسب یا پیشه یا تجارت متفاوت می باشد.البته اگر مستاجر علاوه بر حق کسب یا پیشه دارای حق سرقفلی نیز باشد بین محاکم این اختلاف نظر وجود دارد که نمی توان هر دو را مطالبه نمود و تنها حق کسب یا پیشه به مستاجر تعلق می گیرد.
   طبق قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 56 مستاجر حق انتقال مورد اجاره را به غیر ندارد مگر اینکه در اجاره نامه، مالک صراحتاً اجازه انتقال به غیر را داده باشد.در صورتی که این اذن به مستاجر داده شده باشد، مستاجر می تواند با تنظیم سند رسمي مورد اجاره را به همراه حق سرقفلی به ديگري انتقال دهد.اما اگر مستاجر حق انتقال به غیر نداشته باشد و بخواهد سرقفلی ملک را واگذار نماید در این صورت می تواند با ارسال اظهارنامه به مالک از وی درخواست نماید یا سرقفلی را از وی خریداری نماید و یا اینکه اجازه انتقال آن را به دیگری بدهد در صورت عدم موافقت موجر، مستأجر مي تواند طبق ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356براي اخذ اجازه انتقال به دادگاه مراجعه كند، در اين صورت دادگاه حكم به تجويز‌ انتقال منافع مورد اجاره به غير را صادر خواهد نمود.رای دادگاه در این دعوا جنبه اعلامی دارد و اجرائیه صادر نمی گردد و صرفاً بعد از صدور رای، دادگاه اقدام به ارسال یک نامه به دفتر اسناد رسمی جهت تنظیم سند اجاره و انتقال سرقفلی می نماید.مستاجر اول 6 ماه فرصت انتقال سرقفلی را خواهد داشت.چنانچه پس از پایان این مدت انتقال صورت نگرفته باشد حکم صادره دادگاه بی اثر می گردد.
2. انتقال سرقفلی در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 :
   طبق قانون روابط موجر و مستاجر سال 76، مستاجر حق انتقال عین مستاجره را به غیر دارد مگر اینکه مالک صراحتاً عدم انتقال به غیر را شرط نموده باشد.بنابراین انتقال سرقفلی مشمول قانون 1376 نیاز به اجازه مالک ندارد مگر اینکه حق انتقال از مستاجر گرفته شده باشد.سرقفلی می تواند با تنظیم مبایعه نامه یا صلح نامه و یا حتی در قالب ماده 10 قانون مدنی انتقال یابد البته از آنجایی که حق سرقفلی حق تبعی محسوب می شود یعنی به تبع عقد اجاره است در کنار تنظیم سند انتقال سرقفلی، اجاره نامه نیز باید تنظیم گردد.در مواردی که حق انتقال عین مستاجره از مستاجر سلب شده است، مستاجر نمی تواند اقدام به انتقال حق سرقفلی نماید بنابراین طرح دادخواست تجویز انتقال منافع در این موارد اشتباه بوده و این دعوا مختص انتقال سرقفلی یا حق کسب یا پیشه مشمول قانون سال 56 می باشد.

سقوط سرقفلی

در جایی که مستاجر اقدام به پرداخت سرقفلی به موجر نموده است، اصل بر استحقاق مستاجر به دریافت مبلغ آن در هنگام تخلیه است.مگر اینکه بنا به دلایل قانونی مستاجر مستحق دریافت سرقفلی نباشد، طبق ماده 9 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 در موارد ذیل مستاجر در هنگام تخليه عين مستأجره حق دريافت سرقفلي را نخواهد داشت :

• چنانچه مدت اجاره به پايان برسد.(بر اساس ماده 9 انقضاء مدت اجاره باعث سقوط حق مطالبه سرقفلی است، در حالی که بر اساس تبصره 2 ماده 6 مستاجری که سرقفلی پرداخته است در هنگام تخلیه حق مطالبه آن را دارد.بنابراین به نظر می رسد این بند در تضاد آشکار با تبصره 2 ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر باشد.)
• مستأجر سرقفلي به مالك نپرداخته باشد.اگر مستأجر سرقفلی به مالک نپرداخته باشد، هنگام تخلیه حق دریافت آن را ندارد.
• مستأجر كليه حقوق ضمن عقد را استيفاء كرده ‌باشد.در صورتی که مستاجر کلیه حقوق ضمن عقد اجاره را استیفاء کرده باشد، هرچند به هنگام عقد به مالک سرقفلی پرداخت کرده باشد باز هم در پایان اجاره حق دریافت مبلغ آن را نخواهد داشت.به طور مثال چنانچه ضمن عقد اجاره شرط شود مستاجر با پرداخت سرقفلی، ملک را به مدت 20 سال با اجاره متعارف هر ساله از موجر اجاره نماید در این صورت با پایان اجاره، مستاجر مستحق دریافت سرقفلی نمی باشد.

سوالات متداول

مطلب این وبلاگ با توضیح کاملی از سرقفلی توسط وکیل پایه یک دادگستری به رشته تحریر درآمده است.برای دریافت مشاوره از دفتر وکالت فاطمه انصاری وکیل پایه یک دادگستری با ما در تماس باشید.

سرقفلی

نویسنده:فاطمه انصاری- وکیل پایه یک دادگستری