دعوای الزام موجر به انجام تعمیرات اساسی زمانی مطرح می گردد که به علت خرابی در ملک استیجاری تعمیر ملک از سوی موجر لازم گردد.طبق ماده 486 قانون مدنی و ماده 20 قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 تعمیرات اساسی و کلی و کلیه مخارجی که در عین مستاجره برای امکان انتفاع از آن لازم است بر عهده مالک است.
یکی از مهمترین پرسش‌هایی که ممکن است در این رابطه مطرح گردد این است که آیا موجر(یعنی اجاره‌دهنده) باید هزینه تعمیرات ملک را بپردازد یا مستأجر(یعنی اجاره‌کننده)؟ و اگر موجر از پرداخت هزینه و یا انجام تعمیرات امتناع ورزد آیا می توان از دادگاه تقاضای الزام موجر به انجام تعمیرات اساسی را درخواست نمود یا خیر؟
در این مطب که توسط وکیل پایه یک دادگستری نوشته شده است، تلاش کرده ایم ضمن پاسخگویی به این دو سوال، با ارائه یک دادنامه به بیان مطالب کابردی دعوای الزام موجر به انجام تعمیرات اساسی بپردازیم.
مصادیق تعمیرات اساسی یا کلی
در ماده ۲۰ قانون روابط موجر و مستاجر به تعدادی از مصادیق تعمیرات اساسی یا کلی اشاره شده است به همین دلیل این ماده ملاک خوبی برای تعیین سایر مصادیق تعمیرات کلی و جزئی است.در این ماده آمده است: تعمیرات کلی و اساسی مورد اجاره که مربوط به اصل بنا یا تأسیسات عمده منصوبه در آن از قبیل دستگاههای حرارت مرکزی و تهویه و‌آسانسور باشد به عهده موجر است و تعمیرات جزئی و همچنین تزئین و تعمیری که مربوط به استفاده بهتر از مورد اجاره باشد با مستأجر خواهد بود.
باید توجه داشت که مستاجر زمانی می تواند الزام موجر را به انجام تعمیرات اساسی بخواهد که خرابی ناشی از عمل خود مستاجر نباشد.چرا که خرابی در ملک استجاری می تواند ناشی از تقصیر مستاجر باشد و یا آنکه ناشی از فرسودگی ملک و یا وقوع حوادثی خارج از اختیار مستاجر و یا ناشی از عمل شخص ثالث و یا حتی وقوع خودی خود عیب یا نقص در ملک باشد.در مواردی که مسبب خرابی ملک عمل مستاجر است دعوای الزام موجر به انجام تعمیرات اساسی از سوی دادگاه قابل پذیرش نخواهد بود.همچنین در صورت اختلاف طرفین در کلی یا جزئی بودن تعمیرات، تشخیص این امر و رفع اختلاف طبق ماده 21 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 با دادگاه خواهد بود.
نحوه طرح دعوای الزام موجر به انجام تعمیرات اساسی
این دعوا در قراردادهای اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 به دلیل طولانی بودن مدت اجاره بیش از قرارداد های مشمول قانون 1376 مطرح است زیرا در قراردادهای اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستاجر 1376به دلیل کوتاه بودن مدت اجاره و طولانی بودن زمان دادرسی این احتمال وجود دارد که به محض قطعیت رای و صدور اجرائیه از سوی دادگاه، مدت اجاره نیز به پایان رسیده و بدین صورت اجرای رای دادگاه موضوعاً منتفی گردد و به عبارتی انجام آن به حال مستاجر سودی نداشته باشد.
در طرح دعوای الزام موجر به انجام تعمیرات اساسی، مستاجر می بایست ابتداً با طرف قراردادن مالک به عنوان خواهان در دادخواست و ارائه قرارداد اجاره، رابطه استجاری خود را با وی اثبات نماید.مستندات مربوط به وجود خرابی در ملک که بیانگر نیاز ملک به انجام تعمیرات اساسی در ملک است نیز یکی دیگر از ضروریات دادخواست الزام موجر به انجام تعمیرات اساسی است.
رسیدگی دادگاه به دعوای الزام موجر به انجام تعمیرات اساسی
رویه دادگاه در رسیدگی به دعوای الزام موجر به انجام تعمیرات اساسی این است که به محض وصول دادخواست و تعیین وقت، دادگاه ابتداً اقدام به استعلام صورت وضعیت ثبتی ملک می نماید تا بدین صورت مالکیت موجر(اجاره دهنده)بر ملک احراز گردد.با تشکیل جلسه رسیدگی و وصول استعلام و احراز مالکیت خوانده بر ملک و استماع اظهارات طرفین، در صورتی که دادگاه وجود عیب و خرابی در بخشهای اساسی ملک را احراز نماید اقدام به صدور قرار کارشناسی خواهد نمود.معمولاً در قرار کارشناسی درخواست دادگاه از کارشناس ارائه گزارشی از بخشهای تخریب شده ملک استیجاری و توضیح علت خرابی آن است تا بدین وسیله عدم ورود خسارت و خرابی به ملک از سوی مستاجر احراز گردد.پس از صدور نظر کارشناسی و ابلاغ آن به طرفین و عدم وصول اعتراض نسبت به آن، دادگاه وارد مرحله صدور رای خواهد گردید.پس از صدور رای و قطعیت آن، اجرائیه صادر و پرونده به اجرای احکام دادگستری ارسال می شود تا زیر نظر دادورز اجرای احکام تعمیرات طبق نظر کارشناسی انجام پذیرد.البته اجرای رای الزام موجر به انجام تعمیرات اساسی در مرحله اجرای احکام دادگاه در خصوص قراردادهای اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376 با قراردادهای اجاره مشمول سال 1356 متفاوت است.
نمونه دادنامه الزام موجر به انجام تعمیرات اساسی
در این بخش توسط وکیل پایه یک دادگستری به ارائه یک دادنامه مبنی بر الزام موجر به انجام تعمیرات اساسی پرداخته ایم که در آن رابطه استیجاری موجر و مستاجر مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 است.
سوالات متداول
آیا مستاجر می تواند راساً اقدام به انجام تعمیرات اساسی در ملک استیجاری نماید؟
در صورت اختلاف بین موجر و مستاجر بابت اساسی بودن یا نبودن نوع تعمیرات، تکلیف چیست؟
مصادیق تعمیرات اساسی ملک چه مواردی است؟
در صورت فوریت انجام تعمیرات اساسی و عدم انجام آن از سوی موجر، تکلیف چیست؟
دعوای الزام موجر به انجام تعمیرات اساسی
نویسنده: فاطمه انصاری – وکیل پایه یک دادگستری
