الزام به تنظیم سند رسمی

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در خصوص املاکی مورد پذیرش قرار می گیرد که عملیات ثبتی آن به پایان رسیده باشد و دارای سند مالکیت رسمی باشند.طبق ماده 22 قانون ثبت همین که ملک به نام کسی در دفتر املاک به ثبت رسید، دولت او را به عنوان مالک می شناسد.بنابراین هرگاه شخصی به موجب مبایعه نامه اقدام به خرید ملک دارای سند نماید اما فروشنده از تنظیم سند بنام وی خودداری ورزد خریدار می تواند با طرح دعوی در دادگاه، الزام فروشنده را به تنظیم سند درخواست نماید. با توجه به اهمیت رعایت شرایط شکلی در دعوی الزام به تنظیم سند رسمی، در این مقاله در سه بخش ابتداً به مواردی که مانع رسیدگی به این دعوی می شوند سپس به ذکر مقدماتی که جهت پذیرش این دعوی الزامی است پرداخته می شود و در انتها به این موضوع که چه کسانی را باید خوانده دعوی قرار داد تا منجر به رد دعوی الزام به تنظیم سند رسمی نگردد خواهیم پرداخت.
تمامی مطالب این مقاله توسط فاطمه انصاری وکیل پایه یک دادگستری نوشته شده است.

رسیدگی دادگاه در دعوی الزام به تنظیم سند رسمی

دعوی الزام به تنظیم سند رسمی در دادگاهی مطرح می شود که محل وقوع مال غیر منقول(ملک) است.پس از ارجاع پرونده، شعبه رسیدگی کننده با در نظر داشتن عدم موانع تنظیم سند و فراهم بودن مقدمات آن اقدام به صدور رای خواهند نمود به همین منظور در ابتدا اقدام به استعلام ثبتی از اداره ثبت محل وقوع ملک با عنوان “استعلام گردش ثبتی” یا” استعلام وضعیت ثبتی” می نماید.برای درک تفاوت این دو استعلام مطلب بعدی« استعلام ثبتی ملک» را مطالعه نمائید.در استعلام واصله از اداره ثبت اسناد و املاک نام آخرین مالک رسمی پلاک ثبتی و موارد بازداشتی و یا موارد رهنی ملک مورد نظر مشخص خواهد گردید.در صورتی که در استعلام اخذ شده از اداره ثبت مشخص شود پلاک ثبتی دارای بازداشتی است یا در رهن است، دعوی الزام به تنظیم سند رسمی رد خواهد شد مگر آنکه خواسته های دادخواست صحیحاً مطرح شده باشد.با توجه به اهمیت و تخصصی بودن دعاوی ملکی از طرح خودسرانه این دعاوی پرهیز و آن را به وکیل متخصص دعاوی ملکی واگذار نمائید.

تماس با مـــا

استعلام ثبتی ملک

در تمامی پرونده های ملکی که در دادگاه مطرح می شوند دادگاه در ابتدای امر اقدام به استعلام ثبتی ملک از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک می نماید.این استعلام به منظور اطلاع از وضعیت ملک از جمله شناسایی مالک رسمی ملک و محدودیت های ملک از لحاظ موارد توقیفی و رهنی است.یکی از موارد بسیار مهم در پرونده های ملکی این است که با توجه به موضوع دعوی، دستورنوع استعلامی از سوی قاضی پرونده صادر می شود متفاوت است چرا که استعلام می تواند به دو صورت گردش ثبتی و وضعیت ثبتی به عمل بیاید.در این اینجا ابتداً به بررسی« تفاوت استعلام گردش ثبتی و استعلام وضعیت ثبتی» می پردازیم.

• استعلام گردش ثبتی

این نوع استعلام به منظور شناسایی سلسه ایادی انتقالی ملک صورت می گیرد.به زبان ساده تر در این نوع استعلام اسامی تمامی مالکین قبلی پلاک ثبتی به همراه آخرین مالک و به همراه محدودیت های پلاک ثبتی از جهت در رهن بودن یا موارد بازداشتی از سوی اداره ثبت اسناد و املاک به شعبه رسیدگی کننده اعلام می گردد.نقطه مثبت این نوع استعلام این است که در دعوی احراز وقوع بیع شفاهی و یا الزام به تنظیم سند و برخی دعاوی کیفری از جمله فروش مال غیر، خریدار می تواند رابطه قراردادی خود را با مالک مورد نظر که نام وی به عنوان یکی از ایادی قبلی ملک ذکر شده است، اثبات نماید هرچند شخص مورد نظر در حال حاضر آخرین مالک قانونی ملک نباشد.

• استعلام وضعیت ثبتی

در این نوع استعلام صرفاً آخرین مالک قانونی به همراه محدویت های ملک از لحاظ موارد توقیفی و رهنی به شعبه رسیدگی کننده اعلام می گردد.این نوع استعلام شایع ترین نوع استعلام ثبتی ملک در محاکم است از آنجایی که در این نوع استعلام صرفاً نام آخرین مالک به دادگاه اعلام می گردد.مالکین قبلی ملک(سلسله ایادی)مشخص نبوده و در مواردی که نسبت به ملکی معاملات متعددی اتفاق افتاده است و مالک رسمی یک ملک را به چندین نفر فروخته است، شخص مدعی با مبایعه نامه عادی نمی تواند رابطه قراردادی خود را با ایادی قبلی ملک اثبات نماید.پس همواره توصیه می گردد در پرونده های ملکی پیگیری نمائید استعلام به صورت گردش ثبتی از سوی دادگاه درخواست شده باشد.

تا اینجا شما بخشی از مطلب مربوط به الزام به تنظیم سند رسمی که توسط وکیل پایه یک دادگستری نوشته شده است مطالعه کردید در صورت وجود هر گونه سوال و مشاوره می توانید با ما در تماس باشید.

موانع دعوی الزام به تنظیم سند رسمی

الف)بازداشت بودن پلاک ثبتی
همانطور که بیان شد در مواردی که ملک توقیف است، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی قابل پذیرش نخواهد بود.بازداشت پلاک ثبتی ممکن است دردو موقعیت زمانی اتفاق افتاده باشد:

• بازداشت ملک قبل از معامله شخص با فروشنده رخ داده است.
• بازداشت ملک بعد از معامله و تا قبل از طرح دعوی تنظیم سند رسمی رخ داده است.

برای اطلاع از وضعیت معامله و چگونگی طرح دعوی در این دو مقطع، مقاله« معامله نسبت به املاک توقیفی »مطالعه نمائید.

ب)رهن بودن پلاک ثبتی
همان طور که گفته شد در استعلام گردش ثبتی، وضعیت ملک از لحاظ اینکه در رهن قرار دارد یا خیر نیز مشخص خواهد گردید.بنابراین ممکن است ملک خریداری شده به دو حالت در رهن قرار گرفته باشد.

• حالت اول
  زمانی است که قبل از تنظیم مبایعه نامه ملک در رهن قرار گرفته است و از طرفی فروشنده ملک نیز حاضر به فک رهن و تنظیم سند به نام خریدار نیست.در این صورت خریدار اگر بخواهد دعوی الزام به تنظیم سند رسمی را علیه مالک رسمی یا همان فروشنده مطرح کند باید در دادخواست الزام به تنظیم سند، تقاضای الزام به فک رهن را نیز مطرح نماید.رای وحدت رویه شماره 832 اشاره به این موضوع دارد.

رأي وحدت رويه شماره 832 ـ 1402/03/30 هيأت عمومي ديوان عالي كشور

نظر به اينكه با تحقق عقد رهن، مالكيت عين، كماكان متعلق به راهن است و مرتهن به تبع طلب خود نسبت به عين مرهونه، حق عيني دارد و به استناد اين حق، مي تواند از محل فروش آن با رعايت تشريفات قانوني طلب خود را استيفاء نمايد، چنانچه حقوق مرتهن به نحوي از انحاء، تأمين يا طلب وي تأديه شود، انجام بيع نسبت به عين مرهونه توسط راهن، منافاتي با حقوق مرتهن و ماده 793 قانون مدني و رأي وحدت رويه شماره 620 ـ 1376/8/20 هيأت عمومي ديوان عالي كشور ندارد و دعوي الزام به فك رهن به طرفيت فروشنده مال مرهونه قابليت پذيرش را دارد. بنا به مراتب، رأي شعبه پنجاه و دوم دادگاه تجديدنظر استان تهران كه با اين نظر انطباق دارد با اكثريت آراء صحيح و قانوني تشخيص داده مي شود و طبق ماده 471 قانون آيين دادرسي كيفري مصوب 1392 با اصلاحات و الحاقات بعدي در موارد مشابه براي شعب ديوان عالي كشور، دادگاه ها و ساير مراجع اعم از قضايي و غير آن لازم الاتباع است.

• حالت دوم
  زمانی اتفاق می افتد که پس از تنظیم مبایعه نامه، فروشنده در عملی مجرمانه اقدام به وثیقه گذاشتن ملک در نزد بانک می نماید.در این حالت خریدار علاوه بر خواسته الزام به تنظیم سند رسمی می بایست خواسته اعلام بطلان قرارداد رهنی و ابطال سند رهنی را نیز در دادخواست مطرح نماید تا دعوی الزام به تنظیم سند از سوی دادگاه مورد پذیرش قرار گیرد.بر اساس رای وحدت رویه 852 ترهین مال بعد از وقوع معامله از سوی فروشنده جرم بوده و شروع به کلاهبرداری محسوب می شود.

مقدمات دعوی الزام به تنظیم سند رسمی

همان طور که اشاره شد دادگاه در صورتی اقدام به صدور رای الزام به تنظیم سند می نماید که مقدمات تنظیم سند نیز مهیا باشد.از جمله مقدمات تنظیم سند وجود پایانکار ، صورت مجلس تفکیکی ، مفاصا حساب و تقسیم نامه است.بنابراین در صورت عدم وجود پایانکار باید علاوه بر خواسته الزام به تنظیم سند رسمی ، الزام به اخذ پایانکار و اخذ صورتمجلس تفکیکی و اخذ مفاصا حساب از دارایی، شهرداری در دادخواست مطرح گردد.همچنین درمواقعی که فروشنده ملک، به صورت مشارکتی اقدام به ساخت مجتمع مسکونی با دیگر مالکین نموده است.پذیرش دعوای الزام به تنظیم سند رسمی هر کدام از آپارتمان ها منوط به ارائه تقسیم نامه به منظور مشخص نمودن حصه هر کدام از مالکین خواهد بود.بنابراین در صورت عدم وجود تقسیم نامه، خریدار باید به همراه الزام به تنظیم سند، الزام به تنظیم تقسیم نامه و ثبت را آن به همراه خواسته های که قبلاً به آنها اشاره گردید مطرح نماید.لازم به توضیح است که  تقسیم نامه سندی رسمی است که در آن سهم اختصاصی هر یک از مالکین مشاعی در آپارتمان های احداثی مشخص می شود این سند زمانی تنظیم می گردد که ملک دارای پایان کار و صورتمجلس تفکیکی از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک باشد.پس از تنظیم تقسیم نامه برای هریک از مالکین مشاعی ملک سند مالکیت ششدانگ صادر می گردد.

خوانده دعوی الزام به تنظیم سند رسمی

1-اگر ملکی از وکیل مالک خریداری گردد در دعوی الزام به تنظیم سند رسمی ، خوانده پرونده شخص مالک است نه وکیل.

2-گاهی اوقات فروشنده ملک قبل از اخذ سند بنام خود، اقدام به فروش ملک به دیگری می نماید در این صورت باید فروشنده به همراه مالک رسمی ملک خوانده دعوا قرار بگیرد.همچنین اگر ملک چندین مرتبه با مبایعه نامه مورد نقل و انتقال قرار گرفته باشد باید تمامی مالکین قبلی(ایادی) به همراه آخرین نفری که سند رسمی پلاک ثبتی به نام وی است طرف دعوی قرار بگیرد.

3-اگر ملک خریداری شده حاصل تجمیع دو پلاک است یا اینکه مالکیت آن به صورت مشاعی بین دو یا چند نفر مالک مشترک است.دعوی باید علیه تمام مالکین مطرح گردد.

4- در پروژه های مشارکت در ساخت اگر آپارتمانی خریداری شود، در دعوی الزام به تنظیم سند رسمی می بایست مالک/ مالکین و سازنده /سازندگان طرف دعوی قرار بگیرد.

این مطالب به جهت افزایش اطلاعات حقوقی است و نمی تواند جایگزین تخصص وکیل دادگستری گردد.لذا با توجه به پیچیدگی دعاوی حقوقی علی الخصوص دعاوی ملکی، شایسته است امر دفاع به وکیل پایه یک دادگستری سپرده شود.دفتر وکالت فاطمه انصاری متشکل از وکلای متخصص در دعاوی ملکی، آمادگی خود را برای ارائه مشاوره تخصصی و دفاع حرفه ای اعلام می دارد.

سوالات متداول

الزام به تنظیم سند رسمی

نویسنده:فاطمه انصاری- وکیل پایه یک دادگستری