اجاره املاک اوقافی

اگر چه قرارداد اجاره تابع توافق و اراده طرفین قرارداد است اما اجاره املاک اوقافی تابع تشریفات خاص خود است.این موضوع به جهت رعایت مصلحت موقوفه و بهره‌ برداري صحيح از رقبات وقفی است که تحت نظر سازمان اوقاف اداره می گردند.در ماده 11 آئین نامه اجرائي قانون تشكيلات و اختيارات سازمان حج و اوقاف و امور خيريه مصوب 1365/02/10 این شرایط و ضوابط به تفصیل اشاره شده است.با این حال بر خلاف موقوفات عام در وقف خاص صرف اجازه متولی در تنظیم قرارداد اجاره کفایت می نماید.

مقدمات تنظیم قرارداد اجاره

از مقدمات تنظیم قرارداد اجاره املاک اوقافی ، تعیین مال الاجاره توسط کارشناس رسمی دادگستری است و در صورت عدم وجود کارشناس دادگستری، پس از تعیین اجاره توسط خبره محلی و برگزاری تشریفاتی چون برگزاری مزایده خواهد بود.در ماده 11 آئین نامه اجرائي قانون تشكيلات و اختيارات سازمان حج و اوقاف و امور خيريه (اصلاحي 1384/04/15) شرایط اجاره املاک اوقافی به شرح ذیل اشاره شده است.

«بمنظور رعايت مصلحت وقف و بهره‌ برداري صحيح بايد رقبات موقوفه را با توجه به مفاد وقف نامه و قوانين مربوطه و با جلب نظر كارشناس رسمي‌ يا خبره محلي و رعايت شرايط زير از طريق مزايده به اجاره واگذار نمود:

• الف ـ خسارات احتمالي حتي‌ الامكان بعهده مستأجر باشد.
• ب ـ از مستأجر بايد ضامن معتبر و يا وثيقه مناسب براي تأديه حقوق موقوفه و تخليه و تحويل آن در پايان مدت اخذ شود.
• ج ـ حق انتقال مورد اجاره از طرف مستأجر به غير حسب مورد موكول به موافقت كتبي متولي و ادارات حج و اوقاف و امور خيريه باشد، بديهي است‌ رعايت آئيننامه نحوه وصول پذيره و اهدائي الزامي است.
• ‌د ـ مدت اجاره نبايد بيش از ده سال باشد مگر با جلب موافقت سرپرست سازمان.
• ‌ه‍ـ ـ از پيشنهاد دهندگان برابر ده درصد قيمت پايه‌ اي كه با نظر كارشناس يا خبره براي انجام مزايده تعيين مي‌ شود بعنوان سپرده اخذ شود.
• ‌و ـ حداقل مال‌ الاجاره براساس نظر كارشناس رسمي يا خبره محلي و به نرخ عادله روز و ساير شرايط لازم در آگهي مزايده قيد گردد.
• ز ـ اجاره ‌نامه بايد رسمي باشد و در موارديكه تنظيم اجاره‌نامه رسمي ميسر نيست قرارداد تنظيم گردد.

نکته :در موقوفات خاص که موقوفه توسط متولی اداره می گردد اجاره بیش از ده سال نیازی به جلب موافقت سرپرست سازمان اوقاف و امور خیریه را ندارد چرا که طبق نظر هيأت عمومي ديوان عدالت اداري مورخ 1395/12/17 و نظر فقهای شورای نگهبان از آن جهت كه اختيارات متولي خاصي كه امين باشد را مشروط به تأييد نماينده ولي فقيه در سازمان نموده است، خلاف موازين شرع دانسته شده است.

مزایده در املاک اوقافی

همانطور که در محبث قبل اشاره شد، قبل از تنظیم قرارداد اجاره از سوی اداره اوقاف با اشخاص، مراحلی پیش بینی شده است که یکی از این مراحل برگزاری مزایده است. مزایده در املاک اوقافی ، به معنی عرضه کردن رقبات وقفی به قصد دستیابی به بیشترین قیمت مال الاجاره است.به همین دلیل کسی که بیشترین قیمت را اعلام کند برنده مزایده خواهد بود و در نهایت عقد اجاره با وی منعقد می گردد.مزایده رقبات وقفی می تواند به دو صورت کتبی و شفاهی برگزار گردد.در آئین نامه اجرائي قانون تشكيلات واختيارات سازمان حج و اوقاف و امور خيريه مصوب 1365/02/10 به هر دو شیوه برگزاری مزایده اشاره شده است به طوری که در تبصره 2 ماده 11 این آئین نامه اشاره به قرائت پیشنهادات گردیده است که خود اشاره به کتبی بودن مزایده دارد و از سویی در تبصره 2 ماده 14 این آئین نامه به فروش سر درختي باغات موقوفه از طريق ديدن و انجام مزایده بصورت حضوري اشاره نموده است.

تمامی مطالب این مقاله در مورد اجاره املاک اوقافی توسط خانم فاطمه انصاری وکیل پایه یک دادگستری تهیه و تنظیم شده است.در صورت نیاز به مشاوره می توانید با ما تماس بگیرید.

نحوه برگزاری مزایده املاک اوقافی

طبق ‌تبصره 2 ماده 11 آئین نامه فوق آگهي مزايده بايد متضمن شرايط مذكور در ماده قبل و هر گونه اطلاعات باشد و در يكي از روزنامه ‌هاي كثير الانتشار محلي نيز منتشر شود، فاصله ‌انتشار آگهي تا تاريخ قرائت پيشنهادها كمتر از 15 روز و بيشتر از 30 روز نخواهد بود.

ترکیب افراد حاضر در كميسيون مزايده بدین شرح است یک نفر مسئول از اداره اوقاف و امور خيريه، یک نفرنماينده اداره امور اقتصادي و دارائي محل وهمچنین در مواردی که موقوفه دارای متولی باشد این کمیسیون با حضور متولي موقوفه تشكيل مي شود، در صورتي كه‌ موقوفه بدون متولي باشد نماينده دادستان عمومي شهرستان در جلسه شركت خواهد نمود.همچنین در مواردي كه پيشنهادي نرسيده و يا پيشنهادهاي واصله به نظر كميسيون مزايده يا متولي قانوني مخالف مصالح وقف تشخيص داده شود، مزايده يكبار ديگر تجديد مي ‌شود و در صورت تكرار وضعيت اوليه، تكليف موضوع در موقوفات غيرمتصرفي با متولي قانوني موقوفه و در موقوفات متصرفي به وسيله اكثريت اعضاي كميسيون مذكور تعيين خواهد شد.در اين مورد، نظر مخالفين در صورتجلسه درج مي‌گردد.

در صورت تساوي پيشنهاد هاي واصله، برنده مزايده در موقوفات غير متصرفي با نظر متولي موقوفه و در موقوفات متصرفي با نظر اكثريت اعضاي كميسيون تعيين خواهد شد. (تبصره 1 و 3 ماده 14 آئین نامه اجرائي قانون تشكيلات واختيارات سازمان حج و اوقاف و امور خيريه اصلاحي 1394/08/17)

می توانید برای اطلاع بیشتر از شرایط برگزاری مزایده و قوانین اجاره املاک اوقافی با ما در تماس باشید.

استثنائات برگزاری مزایده در املاک اوقافی

علی رغم الزامی بودن برگزاری مزایده در رقبات وقفی استثناً در موارد ذیل مزایده برگزار نمی گردد و در صورت امتناع اداره اوقاف از تنظیم اجاره می توان از دادگاه درخواست الزام به تنظیم یا تجدید قرارداد اجاره ملک اوقافی را درخواست نمود.

الف) در اجاره اراضی و رقبات بلامعارض موقوفه که مورد نیاز وزارتخانه ها و موسسات وابسته و نهادهای انقلاب اسلامی با رعایت صلاح و غبطه وقف، پس از جلب نظر کارشناس دیگر مزایده برگزار نمی گردد و همچنین در مواردی که به تصویب سازمان اوقاف و امور خیریه می رسد.(ماده 13 آئین نامه اجرائي قانون تشكيلات و اختيارات سازمان حج و اوقاف و امور خيريه)

ب) در مواردی که بنا به مصلحت موقوفه و تشخیص سرپرست سازمان اوقاف و امور خیریه پس از اظهارنظر کارشناس رسمی دادگستری، انجام مزایده الزامی دانسته نشود.(ماده 13 آئین نامه اجرائي قانون تشكيلات واختيارات سازمان حج و اوقاف و امور خيريه) و یا اینکه بنا به مصلحت و غبطه موقوفه با اطلاع و تأييد نماينده ولي فقيه در سازمان (سرپرست سازمان) مزايده در مورد اجاره رقبات مشمول مزايده ترک گردد(بند 3 ماده 32 آئین نامه فوق الذکر) البته طبق رای هیات عمومی دیوان عدالت اداری مورخ 1395/12/17 در موقوفات خاص، عدم برگزاری مزایده بنا به تشخیص متولی نیازمند تاییدیه سرپرست سازمان (جانشین نماینده ولی فقیه در سازمان) نیست.

ج) در مورد رقباتي كه درآمد ساليانه آنها تا پنجاه ميليون (000 /000 /50) ريال مي باشد مزايده الزامي نيست، مشروط بر اينكه ميزان اجاره از طرف كارشناس رسمي يا‌ خبره محلي با توجه به نرخ عادله روز تعيين شده باشد.( تبصره 1 ماده 11 آئین نامه اجرائي قانون تشكيلات و اختيارات سازمان حج و اوقاف و امور خيريه اصلاحي 1395/04/13)

د) رقبات موقوفات مشمول قانون ابطال اسناد فروش رقبات، آب و اراضي موقوفه برابر آئين نامة اجرائي آن به اجاره واگذار مي شود لذا مشمول برگزاری مزایده نمی باشد.(تبصره 4 ماده 14 آئین نامه اجرائي قانون تشكيلات و اختيارات سازمان حج و اوقاف و امور خيريه)

ه) در خصوص مستاجرانی که دارای حق سرقفلی و حق کسب و پیشه در املاک اوقافی بوده در خصوص تجدید قرارداد اجاره، مزایده برگزار نمی گردد.

الزام اداره اوقاف به تنظیم سند اجاره

یکی از سوالاتی که مکرراً از سوی افراد مطرح می گردد این است که آیا می توان از طریق دادگاه الزام اداره اوقاف و امور خیریه و یا متولی را به تنظیم اجاره درخواست نمود و آیا قانونی اجازه تجدید اجاره املاک موقوفه را به افراد می دهد؟در پاسخ باید گفت در موارد ذیل اداره اوقاف و امور خیریه و یا متولی موظف به تنظیم قرارداد اجاره با مستاجر ملک موقوفه هستند همچنین اگر در سنوات قبل اقدام به تنظیم اجاره نموده اند موظفند که نسبت به تجدید اجاره املاک موقوفه اقدام نمایند، البته بدون آنکه شخص متقاضی وارد پروسه مزایده گردد.در صورت استنکاف اداره اوقاف یا متولی از تنظیم سند اجاره، دعوای الزام اداره اوقاف به تنظیم سند اجاره از سوی دادگاه مورد پذیرش قرار خواهد گرفت.

• متصرفین املاک اوقافی
• زارعین صاحب نسق
• مالکین اعیان در املاک اوقافی
• مستاجرین اماکن تجاری موقوفه دارای حق کسب و پیشه و سرقفلی

برای اطلاع از جزئیات بیشتر و آشنایی با نمونه دادخواست الزام اداره اوقاف به تنظیم سند اجاره مطالعه مقاله «الزام به تنظیم یا تجدید قرارداد اجاره ملک اوقافی» پیشنهاد می گردد.همچنین با توجه به تخصصی بودن دعاوی وقفی از تجارب متخصصین در دعاوی خود بهره ببرید.فاطمه انصاری وکیل پایه یک دادگستری آماده ارائه بهترین خدمات حقوقی در زمینه دعاوی وقفی است.

اجاره املاک اوقافی

نویسنده: فاطمه انصاری- وکیل پایه یک دادگستری