معامله نسبت به املاک توقیفی

نکته ای که در هنگام معامله املاک به خریداران توصیه می گردد اخذ استعلام ثبتی قبل از تنظیم مبایعه نامه است.اخذ این استعلام با مراجعه فروشنده و خریدار به دفتر اسناد رسمی و با در دست داشتن اصل سند مالکیت امکانپذیر است با این استعلام ضمن احراز اصالت سند و مشخص شدن مالکیت فرد، وضعیت ملک از لحاظ اینکه توسط ثالثی توقیف و یا در رهن قرارگرفته است، مشخص خواهد گردید.در این نوشتار با تفکیک زمان توقیف به قبل یا بعد معامله،نهایتاً به بررسی وضعیت معامله نسبت به املاک توقیفی با بهترین وکیل پایه یک دادگستری خواهیم پرداخت.

الف) تقدم تاریخ توقیف ملک بر تاریخ معامله

وقتی پس از معامله ملکی با مساله توقیف آن مواجه می گردیم اولین مساله ای که باید به دنبال آن باشیم، مشخص کردن تاریخ توقیف آن ملک است.بنابراین اگر مشخص شود قبل از وقوع معامله، ملک مذکور به نفع شخص دیگری توقیف شده است از آنجایی که طبق قانون بیع فاسد اثری در تملک ندارد، این معامله باطل خواهد بود.این توقیف ممکن است از طرف محاکم قضایی و یا از طرف اجرائیات ثبت نسبت به مال مورد خریداری شده، اعمال شده باشد.قانونگذار در ماده 56 قانون اجرای احکام هر گونه نقل و انتقال اعم از قطعی و شرطی و رهنی نسبت به مال توقیف شده را باطل و بلااثر دانسته است و منظور قانونگذار از نقل و انتقالات در این ماده انجام هر گونه عمل حقوقی نسبت به مال توقیفی اعم از بیع، صلح، رهن، معاوضه، هبه و سایر عقود است.همچنین ماده ۸۹ آیین‌ نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجراء و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرائی نیز در این باره بیان می دارد: پس از ابلاغ بازداشت نامه به صاحب مال، نقل و انتقال از طرف صاحب مال نسبت به مال بازداشت شده ممنوع است و ترتیب اثر نسبت به انتقال بعد از بازداشت مادام که بازداشت باقی است، داده نمی‌ شود (هر چند که انتقال با سند رسمی به عمل آمده باشد) مگر در صورت اجازه کسی که مال برای حفظ حق او بازداشت شده است که در این صورت باید اشخاص ذینفع تکلیف ادامه بازداشت ملک یا رفع آن را معین کنند.

به نظر می رسد ممنوعیت نقل و انتقال نسبت به مال توقیف شده به جهت ارتباط آن با نظم عمومی بوده و مبنای بطلان این معاملات ناشی از حکم قانون است.علی رغم ضمانت اجرای بطلان معامله بر این گونه نقل و انتقالات، از لحاظ جزایی نیز اشخاص دارای مسئولیت کیفری خواهند بود زیرا معامله نسبت به مال توقیف شده، تصرف در آن محسوب می گردد.طبق ماده 663 قانون مجازات اسلامی(تعزیرات و مجازات‌های بازدارنده)هر کس عالماً در اشیاء و اموالی که توسط مقامات ذیصلاح توقیف شده است و بدون اجازه دخالت یا تصرفی نماید که منافی با توقیف ‌باشد ولو مداخله کننده یا متصرف مالک آن باشد به حبس از سه ماه تا یک سال محکوم خواهد شد.بدین ترتیب در چنین مواردی، اشخاص به اتهام تصرف و دخالت در مال توقیف شده قابل محاکمه خواهند بود.همچنین به دلیل نوسان قیمت درحوزه املاک، خریدار با خسارت هنگفتی مواجه خواهد گردید زیرا با باطل بودن بیع، وی صرفاً مستحق ثمن معامله در هنگام تنظیم قرارداد است در صورتی که با اخذ استعلام ثبتی قبل از تنظیم مبایعه نامه امکان جلوگیری از وقوع چنین اتفاقاتی وجود داشت.

ب) تقدم تاریخ معامله بر تاریخ توقیف ملک

همانطور که اشاره شد مهمترین مساله در مواجهه با توقیف ملک خریداری شده، مشخص کردن تاریخ توقیف آن ملک است.در این مبحث به بررسی تقدم تاریخ معامله بر تاریخ توقیف خواهیم پرداخت.در مواردی که پس از خرید ملک و قبل از تنظیم سند رسمی، ملک توسط شخص ثالثی توقیف شده است از آنجایی که امکان تنظیم سند نسبت به ملک توقیفی وجود ندارد، خریدار می بایست در صورتی که مرجع صدور دستور توقیف، از سوی اجرای احکام دادگستری است،طبق ماده 146 و 147 قانون اجرای احکام مدنی ، به کمک وکیل پایه یک دادگستری اقدام به طرح دادخواست در قالب اعتراض ثالث اجرایی نماید.اطلاع از اینکه ملک توسط کدام مرجع توقیف شده است، در طرح نوع دعوی تعیین کننده خواهد بود چرا که اگر ملک از سوی مراجع ثبتی توقیف شده باشد اعتراض به توقیف مال تحت عنوان اعتراض ثالث به عملیات اجرائی و ابطال عملیات اجرایی وفق مواد 96 و 169 آیین‌ نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجراء و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی و رای وحدت رویه شماره ۷۸۴ مورخ ۱۳۹۸/۸/۲۶ خواهد بود.

معامله نسبت به املاک توقیفی

نویسنده: فاطمه انصاری – وکیل پایه یک دادگستری