مستحق للغیر درآمدن مبیع

مستحق للغیر در آمدن مبیع یک عبارت تخصصی در علم حقوق است و به این معنا است که پس از خرید مالی مشخص شود که فروشنده مالک آن مال نبوده است.قانونگذار در ماده 391 قانون مدنی تکلیف را مشخص نموده است بنابراین اگر مشخص شود کل مال خریداری شده متعلق به فروشنده نیست، کل این معامله محکوم به بطلان است و فروشنده موظف به رد کل مبلغ دریافتی (ثمن معامله) به خریدار و پرداخت خسارت طبق شرایطی است که در مطالب آتی به آن خواهیم پرداخت.همچنین در مواردی که تنها بخشی از مال خریداری شده متعلق به دیگری است، بیع تنها نسبت به همان بخش باطل بوده و در این صورت خریدار وفق ماده 441 قانون مدنی اختیار خواهد داشت یکی از دو مورد ذیل را انتخاب نماید:

• الف) کل بیع را فسخ نماید و ثمن پرداختی خود را دریافت کند(اختیار فسخ معامله در صورتی به مشتری تعلق می گیرد که وی در هنگام معامله به تعلق مال به دیگری ناآگاه بوده باشد.)
• ب) معامله را به نسبت قسمتی که بیع صحیحاً واقع شده قبول کند و نسبت به قسمتی که باطل است،ثمن آن را دریافت کند.

مفهوم غرامات در ماده 391 قانون مدنی

پس از مستحق للغیر در آمدن مبیع، مشتری می تواند علاوه بر دریافت ثمن معامله با وجود دو شرط از فروشنده غرامات دریافت کند، غرامات به معنای اخذ خسارت است و نحوه تعیین آن طبق رای وحدت رویه شماره 811 ـ 1 /4 /1400 بدین صورت است که فروشنده باید اصل ثمن معامله را به انضمام تورم موضوعی مشابه همان مال را پرداخت کند چیزی که به «قیمت روز » در میان عامه مردم رایج شده است.

شرط پرداخت قیمت روز در صورت مستحق للغیر در آمدن مبیع 

همان طور که اشاره نمودیم دریافت غرامات مشروط به دو شرط است اولاً مشتری به فساد در معامله جاهل باشد، به عبارتی خریدار در هنگام وقوع معامله از تعلق مال به دیگری آگاه نباشد.ثانیاً در مبایعه نامه تنظیمی در خصوص مستحق للغیر در آمدن مبیع، خسارتی بین طرفین مقرر نشده باشد که در صورت اخیر چنانچه خسارتی تعیین شده باشد، خسارت پرداختی همان مبلغ تعیینی در قرارداد خواهد بود و دیگر طبق رای وحدت رویه فوق عمل نمی گردد.نظر اکثریت قضات کار گروه تخصصی شعب حقوقی دیوان عالی کشور نیز همسو با این نظر بوده و معتقدند:چنانچه متعاقدین شرطی را برای بطلان یا ابطال قرارداد در زمان آینده پیش بینی نموده باشند با توجه به اصل حاکمیت اراده و تراضی متعاملین، طبق قاعده فقهی «المومنون عند شروطهم » این شرط برای آنان متبع و لازم الرعایا است و مفاد رای وحدت رویه در اینگونه موارد ساری و جاری نیست.چرا که رای وحدت رویه از قواعد آمره نیست که بر خلاف آن نتوان تراضی کرد.از سوی دیگر عقد محصول توافق دو اراده است و طرفین می توانند در ضمن عقد شروطی را مورد لحوق توافق قرار دهند و دادگاه نمی تواند جانشین اراده طرفین شده و به جای آنان بر اساس رای وحدت رویه شماره 811 انشاء رای کند.پس همان طور که ملاحظه گردید با جمع این دو شرط مشتری می تواند علاوه بر دریافت ثمن طبق رای وحدت رویه ذیل خسارت ناشی از كاهش ارزش ثمن خود را که طبق نظر کارشناس و بر اساس تورم موجود در جامعه تعیین می گردد و به عبارتی قیمت روز مشابه آن مال است را با کمک وکیل پایه یک دادگستری دریافت کند.

رأي وحدت‌ رويه شماره 811 ـ 1 /4 /1400 هيأت‌ عمومي ديوان ‌عالي ‌كشور

با عنايت به مواد 390 و 391 قانون مدني، در موارد مستحق ‌للغير در آمدن مبيع و جهل خريدار به وجود فساد، همان ‌گونه كه در رأي وحدت رويه شماره 733 مورخ 15 /7 /1393 هيأت عمومي ديوان عالي كشور نيز بيان شده است، فروشنده بايد از عهده غرامات وارده به خريدار از جمله كاهش ارزش ثمن، برآيد.هرگاه ثمن وجه رايج كشور باشد، دادگاه ميزان غرامت را مطابق عمومات قانوني مربوط به نحوه جبران خسارات از جمله صدر ماده 3 قانون مسئوليت مدني مصوب 1339، عنداللزوم با ارجاع امر به كارشناس و بر اساس ميزان افزايش قيمت (تورم) اموالي كه از نظر نوع و اوصاف مشابه همان مبيع هستند، تعيين مي ‌كند و موضوع از شمول ماده 522 قانون آيين دادرسي دادگاه‌ هاي عمومي و انقلاب در امور مدني مصوب 1379 خارج است.بنا به مراتب، رأي شعبه دوم دادگاه تجديدنظر استان كردستان تا حدي كه با اين نظر انطباق دارد به اكثريت آراء صحيح و قانوني تشخيص داده مي‌ شود.اين رأي طبق ماده 471 قانون آيين دادرسي كيفري مصوب 1392 با اصلاحات و الحاقات بعدي، در موارد مشابه براي شعب ديوان عالي كشور، دادگاه‌ ها و ساير مراجع، اعم از قضايي و غير آن لازم ‌الاتباع است.

هيأت‌ عمومي ديوان‌ عالي‌ كشور

آیا غرامات همان خسارت تاخیر تادیه ثمن معامله است که نرخ آن توسط بانک مرکزی سالیانه اعلام می گردد؟

خسارت تاخیر تادیه مبلغ معامله طبق ماده 522 قانون آئین دادرسی مدنی به دلیل تفاوت فاحشی که با تورم واقعی در جامعه دارد نمی تواند مبنای تعیین خسارت در صورت مستحق ‌للغير در آمدن مبیع قرار گیرد پس جواب خیر است.بنابراین دادگاه وفق رای وحدت رویه شماره 811 هيأت‌ عمومي ديوان ‌عالي ‌كشور با ارجاع این موضوع به کارشناسی بر اساس ميزان افزايش قيمت (تورم) مال مشابه آنچه که خریداری شده از ﺗﺎرﯾﺦ وﻗﻮع ﻣﻌﺎﻣﻠﻪ ﺗﺎ زﻣﺎن صدور حکم اقدام به تعیین خسارت خواهد نمود.به طور مثال اگر آپارتمانی مستحق للغیر درآید، میزان افزایش قیمت آپارتمانی مشابه آپارتمان خریداری شده به عنوان غرامات مورد صدور حکم قرار خواهد گرفت.

غرامات موضوع ماده 391 قانون مدنی شامل چه خسارتهایی است؟

هر چند قانون مدنی در این باره حکم خاصی را بیان ننموده است اما غرامات صرفاً تعیین ارزش واقعی ثمن معامله در زمان صدور حکم نیست و طبق قانون مسئولیت مدنی می تواند شامل هر گونه خسارت وارده به خریدار جاهل از باب تسبیب باشد با این حال در منابع فقهی به طوری مفصلی به مصادیق غرامات پرداخته شده است و به طور کلی می توان گفت که از دیدگاه فقهاء، غرامات شامل آن چیزی است که اصیل( مالک) آنها را از مشتری وصول کرده است و شامل موارد ذیل می باشد:

1. آنچه در مقابل عین اضافه بر ثمن معامله،مشتری بر اصیل پرداخت کرده است.
2. قیمت منافع مستوفات که اصیل از مشتری دریافت کرده است
3. قیمت منافع غیر مستوفات که اصیل از مشتری دریافت کرده است.
4. هزینه هایی که مشتری متحمل شده است مانند هزینه های صرف شده برای تعمیر و رفع عیب مال و نیز هزینه هایی که برای حمل و نقل مال و یا هزینه هایی که مشتری در مقابل طرح دعوای اصیل متحمل شده است.بنابراین در جایی که خریدار اقدام به خریداری زمینی نموده است که درآن ساخت و ساز گردیده است در صورت جهل مشتری، هزینه های صورت گرفته مشمول عنوان غرامات موضوع ماده 391 قانون مدنی بوده و با کمک وکیل پایه یک دادگستری قابل مطالبه است.حتی می توان گفت غرامات در بر گیرنده اجرت المثل اموال نیز می باشد چرا که اجرت المثل ماهیتاً خسارت است.در بخش بعدی به یک نمونه رای مطالبه غرامات در صورت مستحق للغیر در آمدن مبیع اشاره نموده ایم.

نمونه دادنامه در خصوص مستحق للغیر در آمدن مبیع

رای دادگاه

در خصوص دادخواست تقدیمی خواهان آقای … با وکالت خانم…. به طرفیت خوانده… مبنی بر 1- تایید بطلان بيع في ما بین اصحاب دعوا در خصوص یک قطعه زمین به مساحت ۳۷۸ متر مربع قسمتی از پلاک ثبتی به شماره… و 2- ابطال مبایعه نامه عادی مورخ 15. 11. 1391 موضوع معامله مذکور 3- ابطال اقرارنامه رسمی به بیع مورخ 15. 11. 1391 به شماره…4- استرداد ثمن معامله به مبلغ 170/000/000 ریال -۵ مطالبه غرامات وارده ناشی از مستحق للغير درآمدن مبیع با جلب نظر کارشناس به انضمام متفرعات دعوی مخلص کلام وکیل خواهان که در دادخواست تقدیمی منعکس گردیده این می باشد مطابق مبایعه نامه و اقرار نامه رسمی مورد اشاره آنچه از سوی خوانده به موکل در ازاء مبلغ 170/000/000 ریال که تماماً نیز دریافت نموده واگذار شده جزء اراضی ملی به عبارت دیگر متعلق به غیر می باشد و وکیل خوانده دعوی طی صورت جلسه رسیدگی مورخ 1. 12. 1401 ضمن اذعان به تعلق ملک به دولت مدعی طرح دعوی در این خصوص عليه منابع طبیعی و آبخیزداری گردید که با وجود صدور اخطاریه جهت ارائه گواهی طرح دعوی اقدامی به عمل نیاورد از طرفی کارشناس مربوطه میزان کاهش قدرت خرید ثمن پرداختی را 15/000/000/000 ریال اعلام نمود که مصون از مناقشه باقی ماند و مورد پذیرش دادگاه نیز واقع شد هم اکنون مجالی ست تا در خصوص ملاک (قیمت روز اجرای حکم) صحبت شود منظور از قیمت مذکور این است که ملاک، محاسبه روز پرداخت و اجرای حکم دادگاه است نه زمان وقوع فعل زیانبار یا زمان صدور حکم مبانی توجیهی آن نیز شامل اصل جبران کامل یا به تعبیر دیگر (جبران خوب)یا(جبران کارآمد) خسارت، اصل جبران فوری خسارت، اصل انصاف، قاعده لا ضرر، قاعده احترام به مال مردم و ضرورت جبران کاهش ارزش پول می باشد.شیوه جبران نقدی خسارت به صورت پرداخت وجه رایج کشور صورت می گیرد از یک طرف پول از جمله امور اعتباری و قیمی است که تاخیر در پرداخت آن، به ویژه در وضعیت تورمی فعلی، منجر به ایجاد خسارت به زیان دیده می شود و از طرف دیگر، عقیده بر امکان جبران خسارت تاخیر وارده به وی، از طریق ساز و کار پیش بینی شده در ماده ۵۲۲ قانون آیین دادرسی مدنی نیز، به لحاظ فاصله بسیار زیاد شاخص رسمی بانک مرکزی با تورم عرفی واقعی، نمی تواند جبران کننده زیان واقعی وارده زیان دیده باشد.حقوق ما نیز با ملاک موضوع بحث بیگانه نیست به طوری که در مواد ۳۱۲ قانون مدنی و تبصره ماده ۱۹ قانون آیین دادرسی کیفری به آن اشاره شده است البته قائل به اختصاص تبصره ماده ۱۹ قانون آیین دادرسی کیفری به موارد کیفری برداشت و اشتباهی بزرگ است چرا که علی الاصول در امور کیفری نیز هر جا نیازمند پرداخت قیمت باشد می بایست دادخواست مطابق مقررات حاکم و دعاوی حقوقی تنظیم و تقدیم شود بنابراین از آنجایی که ملاک زمان تقویم خسارت وارده در جای دیگری از قواعد حاکم بر مسئولیت مدنی بیان نگردیده، حکم به جبران خسارت مطابق قیمت زمان اجرای حکم با اصول کلی و منطق حقوقی مسئولیت مدنی و اصل جبران کامل خسارت منطبق می باشد مضافا اینکه ملاک مذکور، مانع سوء استفاده برخی سودجویان عامل زیان خواهد بود چرا به جای ترغیب آنان به وارد نمودن زیان مضاعف از طریق به تاخیر انداختن پرداخت خسارت آنان را به فکر پرداخت فوری آن خواهد انداخت. بر همین اساس می توان گفت در حقوق ملاک تقویم خسارت همانطور که در خصوص پرداخت دیه نیز رویه قضایی به همین سمت سوق پیدا کرده در زمان اجرای حکم لحاظ شده است در خصوص مفهوم خسارت نیز در حقوق و منابع اسلامی در برگیرنده کلیه ضرر و زیانهای وارده به اشخاص است و شامل تمام اسباب ضمان قهری به استثناء استیفاء مشروع که ناشی از اذن است خواهد شد و حتی در برگیرنده اجرت المثل اموال نیز به استثناء اجرت المثل ناشی از استیفاء مشروع خواهد شد چرا که اجرت المثل نیز در همه موارد به جز استثناء مورد اشاره ماهیتاً “خسارت” است لذا بنا به مراتب پیش گفته و اینکه بیع فاسد اثری در تملک ندارد دادگاه دعوی خواهان را وارد و محمول بر صحت تلقی و مستندا به مواد ۳۶۵ ، ۳۹۰ ، ۳۹۱ قانون مدنی ۱، ۲ و ۳ قانون مسئولیت مدنی و ملاک قسمت سوم ماده ۵ قانون اخیر الذکر و تبصره ماده ۱۹ قانون آیین دادرسی کیفری و رای وحدت رویه شماره ۸۱۱ هیات عمومی دیوان عالی کشور ۱۹۸ و ۵۱۹ قانون آیین دادرسی مدنی ، ضمن تایید بطلان بیع و ابطال مبایعه نامه موضوع دعوی و اقرارنامه رسمی مورد اشاره حکم بر محکومیت خوانده به پرداخت مبلغ 15/000/000/000 ریال که ثمن معامله نیز مستتر در آن است به نرخ روز اجرای حکم بر اساس شاخص تورم عرفی موضوعی که در صورت کاهش ارزش خسارت تعیین شده و درخواست محکوم له از طریق کارشناسی مجدد محاسبه و ارزیابی خواهد شد به انضمام هزینه دادرسی ، تعرفه خدمات قضایی حق الوکاله وکیل به مبلغ 5/000/000 ریال و حق الزحمه کارشناس به مبلغ 15/000/000 ریال له خواهان صادر و اعلام می نماید رای صادر حضوری و ظرف 20 روز قابل تجدیدنظر خواهی در محاکم تجدیدنظر است.

مبنای مطالبه غرامات موضوع ماده 391 قانون مدنی ناشی از چیست؟

طبق نظریه دکترین حقوقی در جایی که مشتری حق رجوع به بایع برای مطالبه ی این گونه خسارت ها را دارد استدلال این است که اصل جبران کامل خسارت و قاعده ی لا ضرر اقتضاء دارد که وضعیت مشتری به حالتی باز گردانده شود که گویی عقد محقق شده و مشتری همان سود و منافعی را به دست آورد که از عقد در صورت صحت تحصیل می نمود.آقای احسان رحمتی از قضات شریف دادگستری بر این عقیده است که این نظر بیشتر در حقوق کشورهای غربی و به ویژه کنوانسیون های بین المللی پذیرفته شده و توسط برخی حقوقدانان ما نیز مطرح شده است و ضمان ناشی از بطلان معامله را ناشی از قرارداد و در واقع از آثار قرارداد و در نتیجه آن را نوعی مسئولیت قراردادی می دانند زیرا بایع مطابق قرارداد به طور ضمنی تعهد دارد که موجبات تصرف بدون مزاحم مشتری را فراهم نموده و پاسخگوی ادعاهای دیگران باشد والا ضامن جبران خسارات ناشی از این ادعاها خواهد بود و این ضمان شامل منافع و آثار مورد انتظار از عقد نیز خواهد بود.مع الوصف در حقوق ما نمی توان برای ضمان ریشه قراردادی قائل شد، زیرا به صراحت ماده 365 قانون مدنی، عقد فاسد اثری در تملک نداشته و قاعده (مایضمن بصحیحه یضمن بفاسده و ما لا یضمن بصحیحه لایضمن بفاسده) چنین اقتضایی را داشته و عقد فاسد فاقد هر گونه آثاری در رابطه طرفین است.بنابراین مشتری نمی تواند انتظار تحصیل منافع و آثاری را داشته باشد که از عقد در صورت صحت حاصل می شد و ملزم کردن طرف معامله به برآوردن انتظاراتی که مشتری از عقد داشته، در واقع واجد اثر دانستن عقدی است که به حکم صریح قانون فاقد هر گونه اثر قراردادی می باشد از این رو باید این ضمان را نوعی ضمان قهری و ناشی از مسئولیت مدنی دانست.

مستحق للغیر در آمدن مبیع

نویسنده:فاطمه انصاری وکیل پایه یک دادگستری