قوانین مشاعات ساختمان

در قوانین مشاعات ساختمان آمده است که مشاعات به بخشهایی از ساختمان گفته می شود که متعلق به همه ساکنین ساختمان است و به طور مشترک مورد استفاده آنها قرار می گیرد.پس با این تعریف اشخاص حق انحصاری برای تملک آنها را ندارند و استفاده‌ی شخصی از قسمتهای اشتراکی بدون رضایت دیگر ساکنین غیر قانونی است.طبق قوانین مشاعات ساختمان مشاعات به بخشهای اشتراکی شامل زمین ساختمان، پشت بام، درب ورودی، راهروها، پنجره های راهروها، آسانسور، ورودی پارکینگ، پارکینگ اضافی، پله ها، شوفاژخانه، تاسیسات مشترک، انشعابات مشترک، حیاط، لابی، باغچه گفته می شود.

در این مقاله که توسط وکیل پایه یک دادگستری مورد نگارش قرار گرفته است به چندین سوال متداول در خصوص استفاده از مشاعات ساختمان پاسخ خواهیم داده ایم.برای کسب اطلاعات بیشتر مطالعه مقاله« شارژ ساختمان »پیشنهاد می گردد.

تصمیم گیری در خصوص مشاعات ساختمان

در ساختمان هایی با بیش از سه مالک، افراد موظف به تشکیل مجمع عمومی و انتخاب مدیر ساختمان می باشند و طبق ماده 6 قانون تملک آپارتمان ها، کلیه تصمیمات مربوط به نحوه اداره قسمت های مشترک منوط به اتخاذ آراء اکثریت مالکینی است که بیش از نصف مساحت تمام قسمت های اختصاصی را مالک می باشند.

مجازات استفاده شخصی از مشاعات ساختمان

استفاده اختصاصی از مشاعات جرم است و افراد نمی توانند بدون اجازه ساکنین در قسمتهای مانند حیاط و لابی و پشت بام استفاده شخصی نمایند.بر اساس ماده 690 این موضوع جرم بوده و هر کدام از ساکنین می توانند اقدام به طرح شکایت تصرف عدوانی نمایند.

استفاده ساکنین از پشت بام ساختمان به چه صورت است؟

طبق بند ج ماده ۴ آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها یکی از فضاهای عمومی «پشت بام» است که طبق قوانین مشاعات ساختمان همچون سایر مشاعات «مالکیت پشت بام» نیز در اختیار عموم افراد ساختمان است.تصرف پشت بام یا مانع‌تراشی ورود دیگران به آن می‌تواند منجر به طرح شکایت کیفری علیه شخص گردد.بنابراین مدیر ساختمان یا مالک اکثریت واحدها وهمچنین مالک آخرین طبقه ساختمان، اولویتی برای استفاده اختصاصی از پشت بام ندارد.مدیر ساختمان بدون اذن مجمع عمومی مالکان راساً نمی‌تواند از تردد اشخاص و استفاده متعارف آنها از پشت بام جلوگیری کند اما در صورت تصویب ممنوعیت رفت و آمد اشخاص به پشت بام، افراد فقط در موارد ضروری (سرویس کردن کولر، تنظیم آنتن تلوزیون) قادر به رفت و آمد خواهند بود و مدیر ساختمان به استناد مصوبه نمی تواند در موارد ضروری از رفتن افراد به پشت بام جلوگیری کندالبته هر گونه تغییر در پشت بام از قبیل ایجاد روف گاردن و یا ساخت انباری در پشت بام، چون تصرف در مشاعات است رضایت کلیه مالکین ساختمان را می طلبد زیرا این موضوع مربوط به نحوه اداره مشاعات ساختمان نبوده بلکه دخل و تصرف در قسمت مشاعات است که همه مالکین نسبت به آن دارای حق مالکانه می باشند.

شرایط نصب دوربین در ساختمان

در این بخش از مقاله که توسط وکیل پایه یک دادگستری به رشته تحریر در آمده است به شرایط نصب دوربین در ساختمان با توجه به قوانین مشاعات ساختمان پرداخته ایم.

سوال این است با وجود چه شرایطی می توان در مشاعات دوربین نصب نمود و در صورت نصب دوربین در مشاعات ساختمان توسط یکی از ساکنین، آیا این عمل دارای وصف كیفری خواهد بود؟
طبق نظریه مشورتی شماره ۷/۹۱/۱۴۸۴ مورخ ۱۳۹۱/۷/۱۸ اداره کل حقوقی قوه قضائیه
«…در خصوص نصب دوربین در قسمت های مشاعی با تصویب مجمع عمومی یا هیأت مدیره در مجتمع ها فاقد اشکال قانونی است لکن نصب دوربین بوسیله ساكن یک آپارتمان در قسمت مشاعی غیر قانونی است و مالک یا مالکین دیگر چنانچه اقدام مذكور را منافی حقوق خود بدانند، می توانند به مراجع ذیصلاح جهت اقدام مقتضی و برچیدن آن مراجعه نمایند.
بنابراین نصب دوربین در مشاعات تصمیم گیری نسبت به نحوه اداره بخشهای اشتراکی است و طبق ماده ۶ قانون تملک آپارتمان ها کلیه تصمیمات مربوط به اداره و امور مربوط به قسمت های مشترک منوط به رضایت اکثریت آرا مالکین بیش از نصف مساحت تمام قسمت های اختصاصی خواهد بود.

نصب آسانسور در ساختمان علی رغم مخالفت برخی از ساکنین

نحوه تصمیم گیری در خصوص نصب آسانسور در ساختمان یک موضوع اختلافی است و درپاسخ به این سوال که آیا اکثریت مالکین یک آپارتمان می‌توانند در فضای مشترک و غیر اختصاصی آپارتمان علی رغم مخالفت یک مالک اقدام به نصب آسانسور نمایند ؟ باید گفت که در این مورد باید قائل به دو حالت بود.
الف) اگر محل آسانسور قبلاً احداث گردیده است و در حال حاضر اختلاف ساکنین ساختمان در خصوص نصب و یا عدم نصب آسانسوراست، با لحاظ ماده 6 از قانون تملک آپارتمان ها اکثریت مالکین دارای بیش از نصف مساحت تمام قسمتهای اختصاصی می‌توانند در خصوص نصب آسانسور در قسمت مشترک اقدام نمایند و مخالفت احدی از مالکین در این خصوص تأثیری نخواهد داشت.
ب) اگر محل آسانسور از قبل مشخص نشده و احداث نگردیده است از آنجایی که ماده 6 قانون تملک آپارتمانها مربوط به اداره و امور مربوط به قسمت های مشترک است که در زمان احداث آپارتمان موجود بوده است بنابراین اکثریت مالکین نمی توانند با استناد به ماده 6 قانون تملک آپارتمان ها، سازه ای را به ساختمان محلق نمایند و در مشاعات دخل و تصرف نمایند، بنابراین احداث آسانسور پس از اخذ مجوز از شهرداری منوط به اذن همه مالکان خواهد بود.

این مطلب با موضوع قوانین مشاعات ساختمان توسط وکیل پایه یک دادگستری تهیه و تنظیم شده است.برای دریافت مشاوره حقوقی در خصوص مشاعات ساختمان با ما در ارتباط باشید.

قوانین مشاعات ساختمان
نویسنده: فاطمه انصاری- وکیل پایه یک دادگستری