درخواست دستور تخلیه ملک زمانی مطرح می شود که مستاجر علی رغم انقضاء مدت اجاره همچنان از تخلیه ملک امتناع می ورزد.از مزایای صدور دستور تخلیه نسبت به صدور حکم تخلیه، فوری بودن آن است در گذشته دستور تخلیه ملک در خصوص املاکی صادر می گردید که قرارداد اجاره آنها طبق ماده 2 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 با قید مدت اجاره، علاوه بر امضاء موجر و مستاجر به امضاء دو نفر شهود نیز رسیده بود.اما در حال حاضر طبق ماده 6 قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها ماده 2 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 اصلاح گردیده است و بدین ترتیب دستور تخلیه ملک در خصوص املاکی صادر می گردد که قرارداد اجاره آنها علاوه بر شرایط فوق در سامانه خودنویس نیز تنظیم گردیده باشد.بنابراین هر گاه قرارداد اجاره فاقد شرایط مقرر در ماده 6 قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها باشد تخلیه فوری امکانپذیر نبوده و نیازمند رسیدگی در دادگاه و صدور حکم تخلیه است.
در این مطلب که توسط وکیل پایه یک دادگستری خانم فاطمه انصاری تهیه و تنظیم شده، ضمن بررسی عواقب عدم تنظیم قرارداد اجاره در سامانه خودنویس به توضیح دعوای دستور تخلیه ملک به صورت کاربردی خواهیم پرداخت.
عواقب عدم تنظیم قرارداد اجاره در سامانه خودنویس
همانطور که اشاره شد موجرین و مستاجرین موظف به تنظیم قرارداد اجاره در سامانه خودنویس گردیده اند و بدین ترتیب ماده 2 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 26. 05. 1376 طبق ماده 6 قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها به شرح ذیل اصلاح گردیده است:
ماده 2- در کلیه قراردادهای اجاره باید مدت و مبلغ اجاره و مبلغ قرض الحسنه، تصریح و در سامانه های ثبت الکترونیک اسناد یا ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور ثبت شود و پس از تایید موجر، مستاجر و دو نفر افراد مورد اطمینان طرفین به عنوان شهود، اقدام به اخذ شناسه (کد) رهگیری شود.
با این حساب عواقب عدم تنظیم قرارداد اجاره در سامانه خودنویس به شرح ذیل است:
- تخلیه ملک استیجاری از طریق صدور دستور تخلیه فوری امکانپذیر نخواهد بود.
- با طرح سایر دعاوی ناشی از تخلیه از قبیل مطالبه اجور معوقه و مطالبه اجرت المثل، مرجع رسیدگی ابتداً ثبت قرارداد در سامانه را بررسی و چنانچه عدم ثبت یا ثبت خلاف واقع را احراز نماید پس از رسیدگی به دعوا، ضمن صدور رأی، موجر را به پرداخت پنجاه درصد (۵۰%) اجاره های دریافتی در حق دولت محکوم خواهد نمود.
- با عدم ثبت اجاره نامه در سامانه خودنویس، موجر علاوه بر موارد فوق از معافیت های مالیاتی نیز برخوردار نخواهد شد.
ثبت کدام اجاره نامه ها در سامانه کاتب الزامی است؟
سامانه کاتب یک سامانه الکترونیکی است که به منظور تسهیل فرایندهای ثبت اسناد رسمی و بهبود خدمات حقوقی و ثبتی طراحی شده است.این سامانه در راستای آیین نامه ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول ایجاد شده و به کابران اجازه می دهد تا بدون نیاز به مراجعه حضوری به دفاتر اسناد رسمی، پیش نویس قراردادهای خود را ثبت نمایند.طبق قانون اجاره نامه های که ثبت آن در سامانه کاتب ثبت الزامی است به شرح ذیل می باشد:
- در مواری که مدت اجاره دو سال به بالا می باشد.
- اجاره نامه های که اسناد مالکیتی آنها بعد از مورخ 1403/04/03 صادر شده است.
برای دریافت اطلاعات بیشتر در رابطه با دعوای دستور تخلیه ملک و موارد مشابه می توانید با وکیل پایه یک دادگستری تماس گرفته و از خدمات مشاوره به صورت تلفنی و حضوری و یا وکالت استفاده نمائید.
دعوای دستور تخلیه در دادگاه
دستور تخلیه فوری ملک مستند به ماده 2 قانون روابط موجر و مستاجر اصلاحی مصوب 1403/02/10 است.این ماده درخواست دستور تخلیه فوری در دادگاه را مشروط به شرایط ذیل می داند.بنابراین هر گاه قرارداد اجاره فاقد این شرایط باشد صرفاً نسبت به آن می توان دادخواست صدور حکم تخلیه درخواست نمود و در این صورت دستور تخلیه فوری صادر نمی گردد.این شرایط بدین شرح است:
- ثبت اجاره نامه در سامانه خود نویس
- قید مدت اجاره
- قید مبلغ اجاره و مبلغ قرض الحسنه
- تایید دو نفر به عنوان شاهد در سامانه
- اخذ کد رهگیری
با جمع بودن شرایط فوق در صورت انقضاء مدت اجاره و عدم تخلیه ملک استیجاری از سوی مستاجر، می توان دستور تخلیه فوری ملک را درخواست نمود.در حال حاضر با توجه با تشکیل دادگاه های صلح طبق ماده 12 قانون شوراهای حل اختلاف مصوب 22. 06. 1402 دعاوی ناشی از تخلیه عین مستاجره و تعدیل اجاره بها به جز دعاوی مربوط به سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت در صلاحیت دادگاه صلح است.رسیدگی به درخواست تخلیه گاهاً بدون وقت رسیدگی و در برخی موارد در یک وقت رسیدگی فوری مورد بررسی قرار می گیرد.
طبق ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 موجر موظف است قبل از تخلیه ملک مبلغ قرض الحسنه دریافتی از مستاجر را به صندوق دادگستری واریز نماید و چنانچه مدعی ورود خسارت به عین مستاجره از ناحیه مستاجر و یا عدم پرداخت مال‌الاجاره یا بدهی بابت قبوض تلفن، آب، برق و گاز مصرفی است، دادخواست مطالبه اجور معوقه و سایر هزینه های قانونی خود را به مرجع قضایی صالح تقدیم نماید و پس از اخذ تامین خواسته نسبت به توقیف ودیعه واریزی به میزان مطالبات خود از مستاجر اقدام نماید.دادورز اجرا موظف است از تسلیم مبلغ ودیعه به مستاجر به همان میزان خودداری و پس از صدور رای دادگاه و کسر مطالبات موجر از آن، اقدام به رد مبلغ باقی مانده به مستاجر نماید.البته برخی نیز با توجه به نص ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر، توقیف ودیعه را به صرف اخذ گواهی از دادگاهی که مطالبه اجور معوقه در آن مطرح است کافی دانسته اند و اخذ تامین خواسته را ضروری نمی دانند.
لازم به توضیح است که دستور تخلیه ملک ، نیاز به صدور اجرائیه ندارد و پرونده مستقیماً بعد از صدور رای به واحد اجرای احکام ارسال می شود.طبق ماده ۶ آئین نامه اجرایی روابط موجر و مستأجر، مأمور اجرا مکلف است موضوع تخلیه را ظرف ۲۴ ساعت به شخص مستأجر ابلاغ نماید و در صورت امتناع مستاجر از تخلیه ملک، ظرف 3 روز نسبت به اجرای مفاد دستور تخلیه اقدام نماید.در تخلیه ملک، اجرای احکام با هماهنگی نیروی انتظامی و اجازه کتبی دادستان اقدام به تخلیه ملک خواهد نمود.با این حال بنا به درخواست مستاجر و تشخیص مصلحت از سوی قاضی پرونده، این اختیار برای مرجع رسیدگی کننده وجود دارد که یک فرصت ده روزه نیز به مستاجر جهت تخلیه ملک بدهد.
سوالات متداول
آیا موجر می تواند اجور معوقه رو راساً از ودیعه کسر نماید؟
نحوه وصول اجور معوقه از مبلغ ودیعه چگونه است؟
در صورتی که مستاجر به دلیل عدم پرداخت ودیعه از تخلیه ملک امتناع ورزد آیا موجر مستحق دریافت اجرت المثل است؟
آیا دستور تخلیه قابلیت اعتراض دارد؟
دستور تخلیه ملک
نویسنده: فاطمه انصاری – وکیل پایه یک دادگستری
