دستور تخلیه فوری یکی از ابزارهای قانونی است که به مالک اجازه می دهد تا پس از پایان اجاره، مستاجر را به سرعت و بدون نیاز به طی مراحل طولانی قضایی، از ملک خود خارج کند.طبق قانون اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره می شود.اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستاجر و مورد اجاره را عین مستاجره می گویند.دستور تخلیه در شرایطی صادر می شود که قرارداد اجاره وفق قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 تنظیم شده باشد.هدف از صدور دستور تخلیه فوری حفظ حقوق مالک و تسریع در اخراج مستاجر از ملک استیجاری است.تمامی مطالب این مقاله توسط وکیل پایه یک دادگستری نوشته شده است.
شرایط درخواست تخلیه فوری
صدور دستور تخلیه فوری در خصوص املاکی قابل پذیرش است که قراردادی های اجاره آنها مشمول قانون روابط موجر و مستاجر 1376 بوده و دارای شرایط مقرر در ماده 2 (اصلاحی 1403/02/10)باشد.بنابراین شرایط درخواست تخلیه فوری به شرح ذیل است:
- ثبت اجاره در سامانه های ثبت الکترونیک اسناد یا ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور
- ذکر مدت اجاره
- قید مبلغ اجاره و مبلغ قرض الحسنه
- تایید دو نفر به عنوان شاهد در سامانه
- اخذ کد رهگیری
ماده قانونی دستور تخلیه فوری
قانون ساماندهي بازار زمين، مسكن و اجاره بها در ماده 6 خود اقدام به اصلاح ماده 2 قانون روابط موجر و مستاجر در تاریخ 1403/02/10 نموده است، این ماده مبنای قانونی صدور دستور تخلیه فوری است.ماده 2 اصلاحی قانون روابط موجر و مستاجر بیان می دارد: “در کلیه قراردادهای اجاره باید مدت و مبلغ اجاره و مبلغ قرض الحسنه، تصریح و در سامانه های ثبت الکترونیک اسناد یا ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور ثبت شود و پس از تایید موجر، مستاجر و دو نفر افراد مورد اطمینان طرفین به عنوان شهود، اقدام به اخذ شناسه (کد) رهگیری شود.”
ثبت الکترونیک اجاره نامه
بعد از آنکه ماده ۲ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۲۶. ۰۵. ۱۳۷۶ طبق ماده ۶ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها اصلاح گردید.موجرین و مستاجرین موظف به ثبت قرارداد اجاره نامه منعقده از تاریخ (1403/02/10)در سامانه های کاتب و خودنویس گردیدند.
حال مهمترین سوال این است که در حال حاضر چه قراردادی در سامانه کاتب و کدام قرارداد اجاره می بایست در سامانه خونویس ثبت شود؟
- سامانه کاتب : این سامانه در راستای آیین نامه ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول ایجاد شده است و به کاربران اجازه می دهد تا بدون نیاز به مراجعه حضوری به دفاتر اسناد رسمی، پیش نویس قراردادهای خود را ثبت نمایند.هدف اصلی آن افزایش سرعت، دقت و شفافیت در انجام امور ثبتی و همچنین امکان استعلام الکترونیکی است.در موارد ذیل قراردادهای اجاره می بایست در سامانه کاتب تنظیم گردند:
الف- در مواردی که مدت اجاره نامه دو سال و یا بالاتر از آن است.
ب- هر گاه سند ملک بعد از تاریخ ۱۴۰۳/۰۴/۰۳ صادر شده باشد.(اسناد سبز رنگ)
- سامانه خودنویس :سامانه خودنویس به عنوان زیر مجموعه سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور بر اساس ماده 18 قانون جهش تولید مسکن ایجاد شده است و در ابتدا مقرر بود تمامی قراردادهای خرید و فروش، پیش فروش، رهن و اجاره املاک مسکونی و غیر مسکونی در این سامانه توسط طرفین قراردادها ثبت شود، تا بدین ترتیب دولت بتواند رصد و نظارت بهتری بر بازار مسکن داشته و مدیریت بهتری انجام دهند.اما رفته رفته در این سامانه صرفاً ثبت قراردادهای اجاره در دستور کار قرار گرفت.
به غیر از مورد بالا، تنظیم سایر قراردادهای اجاره طبق ماده ۲ اصلاحی قانون روابط موجر و مستاجر در سامانه خودنویس الزامی است.یکی از عواقب عدم تنظیم قرارداد اجاره در سامانه خودنویس، عدم صدور دستور تخلیه فوری از سوی دادگاه صلح است.
مراحل اقدام برای اخذ دستور تخلیه فوری
پس از پایان اجاره حتی اگر مستاجر اقدام به بردن وسایل خود از ملک استیجاری نموده باشد، تا زمانی که کلید واحد توسط مستاجر به مالک تسلیم نشده باشد، موضوع تحویل ملک به مالک (موجر) محقق نشده و مالک در صورت ورود به ملک، غاصب محسوب می‌شود.در این شرایط موجر ناچار به طرح دعوای تخلیه است.مراحل اقدام برای اخذ دستور تخلیه فوری به شرح ذیل است:
- ثبت دادخواست : با در دست داشتن اصل قرارداد اجاره و مدارک مالکیتی می توان از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی یا از طریق وکیل در سامانه عدل ایران اقدام به ثبت دادخواست دستور تخلیه فوری نمود.
- برگزاری وقت رسیدگی : تا قبل از تشکیل دادگاه های صلح، صدور دستور تخلیه بدون برگزاری جلسه رسیدگی منجر به صدور رای می گردید اما در حال حاضر برخی از شعبات دادگاه صلح پس از ارجاع دادخواست به شعبه، اقدام به تعیین نزدیکترین وقت رسیدگی می نمایند تا اجاره نامه توسط قاضی دادگاه صلح بررسی شود.در این صورت اگر مدارک کامل و تنظیم قرارداد اجاره طبق شرایط مقرر در قانون صورت گرفته شده باشد دستور تخلیه صادر می شود.
- ابلاغ به مستأجر : پس از صدور دادنامه، دستور قضایی به مستأجر ابلاغ می‌شود تا ملک را تخلیه نماید.
- اجرای احکام : در صورت عدم تخلیه ملک توسط مستاجر، موجر با مراجعه به اجرای احکام و تودیع مبلغ قرض الحسنه، می تواند نسبت به اجرای دستور تخلیه از طریق مأمور اجرا و با هماهنگی نیروی انتظامی اقدام نماید.
اعتراض به دستور تخلیه فوری
با توجه به ماهیت این دعوا که در قالب دستور صادر می گردد، این دعوا قابل اعتراض نبوده و قطعی می باشد.با این حال قاضی صادر کننده رای تخلیه این حق را خواهد داشت که حسب دفاعیات مستدل و موجه مستاجر، علی رغم صدور رای نسبت به عدول از دستور تخلیه فوری و لغو آن اقدام نماید.به طور مثال هر گاه مستاجر با ارائه مدارک اثبات نماید که دارای حق سرقفلی می باشد دادگاه صادر کننده دستور تخلیه می تواند با عدول از دستور، طرفین را به طرح دعوا در دادگاه عمومی و حقوقی ارشاد نماید.
مطالبه خسارت ناشی از عدم تخلیه
گاهی طرفین در خصوص تخلیه اقدام به تعیین وجه التزام در قرارداد اجاره می نمایند.در چنین مواقعی توصیه می گردد در جایی که مستاجر قصد تخلیه دارد اما موجر از دریافت کلید امتناع می ورزد، مستاجر ابتداً با ارسال اظهارنامه قصد تخلیه ملک را به اطلاع موجر برساند سپس اقدام به تحویل کلید به مرجع صالح (دادگاه صلح محل وقوع ملک) نماید.در غیر این صورت تا وقتی که کلید به موجر یا دادگاه صالح تسلیم نشده باشد مستاجر مسئول پرداخت وجه التزام می باشد.البته محکومیت مستاجر به پرداخت وجه التزام در صورتی خواهد بود که موجر نیز متقابلاً به تعهد خود مبنی بر تودیع ودیعه (مبلغ قرض الحسنه) اقدام نموده باشد.شعبه 85 دادگاه عمومی حقوقی تهران در یکی از آرای خود در این خصوص استدلال نموده است:” چنانچه عدم تخلیه عین مستاجره از سوی مستاجر ناشی از عدم استرداد ودیعه ای باشد که وی به موجب قرارداد اجاره به موجر پرداخت کرده، وجه التزام عدم تخلیه عین مستاجره از وی قابل مطالبه نیست.”
نمونه دادخواست دستور تخلیه فوری
ریاست محترم دادگاه صلح شهر تهران
با سلام
احتراماً به استحضار می رساند: موکل شش دانگ یک دستگاه آپارتمان به آدرس تهران، ونک، خیابان ولیعصر،خیابان … به پلاک ثبتی به شماره … فرعی از پلاک ثبتی به شماره… اصلی بخش ۱۱ تهران را به موجب اجاره نامه به کد رهگیری شماره… از تاریخ … لغایت … به خوانده اجاره داده است پس از انقضاء اجاره و عدم تمدید اجاره نامه، به جهت ادامه تصرفات بدون اذن خوانده، موکل متعاقباً اقدام به ارسال اظهارنامه نموده است اما علی رغم ارسال اظهارنامه، خوانده همچنان از تخلیه ملک استیجاری امتناع ورزیده است.لذا بنا به مراتب فوق، با تقدیم این دادخواست تقاضای صدور دستور تخلیه فوری ملک با احتساب خسارت دادرسی مورد استدعاست.
با تشکر و تجدید احترام
نمونه رای دستور تخلیه فوری
دادنامه صادره ذیل از دادگاه صلح شهرستان اسلامشهر به خوبی به اهمیت ثبت قرارداد اجاره در سامانه ثبت الکترونیک اسناد یا ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور ثبت اشاره دارد، در این پرونده موجر با غفلت از تنظیم قرارداد اجاره در سامانه خودنویس، با انقضاء اجاره اقدام به طرح دعوای تخلیه فوری نموده است.اما دادگاه نه تنها اقدام به رد درخواست تخلیه نموده بلکه موجر را نیز به پرداخت جریمه به نفع دولت محکوم نموده است.توصیه می گردد اگر به عنوان موجر قصد تنظیم قرارداد اجاره را دارید مقاله “عواقب عدم تنظیم قرارداد اجاره در سامانه خودنویس” را مطالعه نمائید.
بسمه تعالى
در خصوص درخواست خانم … فرزند … به طرفیت خانم مریم … فرزند… به خواسته صدور دستور تخليه عين مستاجره به این شرح که خواهان اظهار می دارد ” به استناد یک فقره قرارداد عادی اجاره پیوست دادخواست به شماره 20341 بتاريخ 1403/05/24 یک باب آپارتمان مسکونی به پلاک ثبتی … واقع در … از تاريخ 1403/05/31 الى 1404/05/31 به خوانده اجاره داده است که علیرغم انقضای مدت اجاره ایشان از تخلیه و تحویل ملک استنکاف نموده است لذا محکومیت ایشان به شرح خواسته مستدعی است.” با توجه به محتویات و دلالت اوراق پرونده نظر به اینکه مستنداً به ماده 2 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 اصلاحی ماده 6 قانون ساماندهی بازار زمین مسکن و اجاره بها مصوب 1403/02/10 کلیه قراردادهای اجاره باید با ذکر مدت و مبلغ اجاره و مبلغ قرض الحسنه در سامانه ثبت الکترونیک اسناد یا ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور ثبت و پس از تایید موجر و مستاجر و دو نفر افراد مورد اطمینان طرفین به عنوان شهود اقدام به اخذ شناسه کد رهگیری شود.لذا با عنایت به اینکه قرارداد اجاره ارائه شده فاقد شرایط مقرر بوده و در سامانه ثبت نگردیده است مستنداً به ماده 2 آیین نامه اجرایی قانون مذكور مصوب 1378 از شمول مقررات مندرج در قانون خارج می باشد. لذا خواسته مورد اجابت و پذیرش نبوده، مستندا به ماده 197 قانون آيين دادرسی مدنی حکم به رد درخواست تخلیه و مستنداً به بند 2 تبصره 9 ماده 169 قانون مالیات های مستقیم اصلاحی به موجب ماده 5 قانون ساماندهی بازار زمین و مسکن و اجاره بها حکم به الزام خواهان به پرداخت 50 درصد ارزش اجاره ملک موضوع ماده 54 قانون مالیاتهای مستقیم به مبلغ 450/000/000 ریال در حق دولت صادر و اعلام می گردد.رای صادره مستنداً به بندهای الف و پ تبصره 5 ماده 12 قانون شوراهای حل اختلاف مصوب 1402 ظرف مدت 20 روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظر خواهی در محاكم تجدیدنظر استان تهران می باشد.
سوالات متداول
کدام دادگاه برای طرح دعوای دستور تخلیه فوری صالح است؟
چه مدارکی برای اخذ دستور تخلیه مورد نیاز است؟
تفاوت دستور تخلیه و حکم تخلیه چیست؟
عدم پرداخت ودیعه به مستاجر در پایان اجاره چه عواقبی دارد؟
دستور تخلیه فوری
نویسنده: فاطمه انصاری – وکیل پایه یک دادگستری
