اجرت المثل ایام تصرف بهای منافعی است که متصرف بدون اذن و بدون وجود قرارداد از اموال دیگران استفاده نموده است. ماده 337 قانون مدنی بیان می دارد:هرگاه کسی بر حسب اذن صریح یا ضمنی از مال غیر استیفای منفعت کند صاحب مال مستحق اجرت‌المثل خواهد بود مگر این که معلوم شود که اذن در انتفاع مجانی بوده است.
در حقوق ایران، اجرت المثل ایام تصرف یکی از مباحث مهم در زمینه مالکیت و تصرفات غیرقانونی است.تمامی مطالب نوشته شده در این وبلاگ توسط وکیل پایه یک دادگستری ، خانم فاطمه انصاری تهیه و تنظیم شده است.
تعریف اجرت المثل ایام تصرف
اجرت المثل مبلغی است که برای جبران خسارت ناشی از استفاده از مال غیر و یا در عوض منافع از دست رفته به مالک پرداخت می شود.این مبلغ معمولاً معادل با اجرت منافع ملکی در شرایط مشابه با آن می باشد.در تعیین اجرت المثل و میزان آن، آنچه که به عنوان معیار قرار می گیرد میزان اجرتی است که در عرف برای آن مال در نظر گرفته می شود و تعیین آن بر اساس نظر کارشناس است.
شرایط مطالبه اجرت المثل ایام تصرف
برای اینکه شخصی بتواند اجرت المثل ایام تصرف را مطالبه کند، شرایط زیر باید وجود داشته باشد:
- مالکیت رسمی : دعوای مطالبه اجرت المثل ایام تصرف فرع بر مالکیت قانونی خواهان است و این بدین معناست که خواهان باید مالک رسمی ملک مورد اختلاف باشد.مگر اینکه مالکیت مورد تنازع نباشد و خوانده اقرار به مالکیت خواهان داشته باشد در غیر این صورت با طرح این دعوا دادگاه ابتداً مالکیت قانونی خواهان را احراز می نماید سپس با احراز شرایط ذیل اقدام به صدور قرار و ارجاع به کارشناسی جهت برآورد میزان اجرت المثل می نماید.باید توجه داشت که صرف مالکیت خواهان بر منافع جهت پذیرش این دعوا کفایت می کند و ضرورتی به مالکیت عرصه و اعیان(زمین و بنا) نیست.
- تصرف غیرمجاز : دومین شرط مطالبه اجرت المثل احراز تخلف خوانده و تصرفات بدون مجوز وی در ملک است بنابراین خواهان باید اثبات نماید تصرفات خوانده به صورت غیرمجاز و بدون رضایت او انجام شده باشد.از جمله قرائن قابل استناد برای این موضوع، اعلام مخالفت مالک با تصرفات خوانده از طریق ارسال اظهارنامه است.
لازم به توضیح است که در استحقاق خواهان نسبت به مطالبه اجرت المثل استفاده غاصب از منافع ملک شرط نیست بنابراین اگرغاصب ملکی را تصرف کند اما هیچ بهره ای از آن نبرد، باز هم موظف به پرداخت اجرت المثل خواهد بود. - عدم وجود قرارداد : اجرت المثل در صورتی تعیین می شود که قراردادی بین طرفین وجود نداشته باشد.یا اینکه قرارداد میان طرفین بنا به هر دلیلی با بطلان مواجه شده باشد.
منشاء مطالبه اجرت المثل
- ناشی از مسئولیت قراردادی و شروط ضمن آن:
منشاء اجرت المثل می تواند ناشی از قراردادی باشد که به پایان رسیده است به طور مثال در جایی که تصرفات مستاجر بعد از پایان قرارداد اجاره بدون اذن مالک همچنان ادامه یافته است.در این رابطه ماده 494قانون مدنی بیان می دارد: عقد اجاره به محض انقضاء مدت برطرف میشود و اگر پس از انقضاء آن مستاجر عین مستاجره را بدون اذن مالک مدتی در تصرف خود نگاه دارد موجر برای مدت مزبور مستحق اجرت‌المثل خواهد بود اگرچه مستاجر استیفاء منفعت نکرده باشد و اگر با اجازه مالک در تصرف نگه دارد وقتی باید اجرت‌المثل بدهد که استیفاء منفعت کرده باشد مگر اینکه مالک اجازه داده باشد که مجاناً استفاده نماید. - ناشی از ضمان قهری و از نوع مسئولیت مدنی:
گاهی تعیین اجرت المثل به سبب آن است که متصرف به صورت قهری و غاصبانه از مال غیر استفاده نموده است.مواد 310 و 320 قانون مدنی مبنای قانونی مطالبه این نوع خسارت است.ماده 320 قانون مدنی بیان می دارد: نسبت به منافع مال مغصوب هر یک از غاصبین به اندازه منافع زمان تصرف خود و ما بعد خود ضامن است اگر چه استیفاء منفعت نکرده باشد لیکن غاصبی که از عهده منافع زمان تصرف غاصبین لاحق خود بر آمده است میتواند به هر یک نسبت به زمان تصرف او رجوع کند.
انواع اجرت المثل
-
اجرت ناشی از انتفاع از اموال دیگران
اگر شخصی مال دیگری را بدون مجوز تصرف کند و مانع استیفای مالک از آن مال گردد باید اجرت المثل آن را بپردازد.اجرت المثل ناشی از انتفاع از اموال دیگران به دو نوع قابل تقسیم است:
اجرت المثل در اموال غیر منقول: در خصوص اموال غیر منقول مانند ملک، اجرت المثل معمولاً بر اساس نرخ اجاره بهای مشابه املاک در همان منطقه توسط کارشناس تعیین میشود.
اجرت المثل در اموال منقول: اجرت المثل ناشی استفاده از اموال منقول نیز معمولاً بر اساس نرخ بازار و قیمت روز توسط کارشناس محاسبه میشود. -
اجرت ناشی از انتفاع از عمل دیگران
هرگاه شخصی بدون رابطه قراردادی حسب درخواست صریح و ضمنی طرف مقابل برای وی عملی را انجام دهد و به این ترتیب دیگری از خدمات و عمل وی منتفع شود شخص مستحق اجرت المثل خواهد بود.ماده 336 قانون مدنی به این نوع اجرت اشاره دارد: هر گاه کسی بر حسب امر دیگری اقدام به عملی نماید که عرفاً برای آن عمل اجرتی بوده و یا آن شخص عادتاً مهیای آن عمل باشد عامل مستحق اجرت عمل خود خواهد بود مگر این که معلوم شود که قصد تبرع داشته است.اجرت المثل ایام زناشویی نمونه ای از این نوع اجرت المثل است.
دادگاه صالح در دعوای مطالبه اجرت المثل ایام تصرف
دادگاه صالح در دعوای مطالبه اجرت المثل ایام تصرف ، دادگاهی است که ملک در حوزه قضایی آن واقع شده است.این دعوا مالی است و طبق طبق ماده ۱۲ قانون شورای حل اختلاف مصوب ۱۴۰۲ تا نصاب يك ميليارد (۱.۰۰۰.۰۰۰.۰۰۰) ريال در صلاحیت دادگاه صلح است.
نحوه تعیین اجرت المثل
تعیین اجرت المثل معمولاً بر اساس نوع مال، قیمت عرفی منطقه، متراژ ملک و مرغوبیت ملک است که تعیین آن به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می گردد.کارشناس نیز نسبت به تعیین دقیق اجرت المثل بر اساس موارد فوق اقدام خواهد نمود.
اجرت المثل ایام تصرف از چه زمانی شروع می شود
تعیین خواسته در دادخواست ضروری است و اگر خواهان بخواهد اجرت المثل مطالبه کند باید در تعیین آن دقت کند و مشخص نماید دقیقاً تصرف خوانده از چه تاریخی شروع شده و تا چه تاریخی ادامه داشته است.چرا که برخی محاکم بر این عقیده اند که هر گاه ابتدا و انتهای زمانی که اجرت المثل تصرف در آن ایام را خواهان مطالبه می کند در دادخواست تصریح نشده باشد، دعوا غیر منجز است.بنابراین هر گاه در هنگام تنظیم دادخواست از ملک مورد نظر رفع تصرف نشده باشد انتهای مطالبه اجرت المثل باید تا زمان صدور حکم درخواست شود.در این صورت پس از احراز تصرفات خوانده، دادگاه بدوی موظف است به تاریخ دقیق تصرف در قرار کارشناسی اشاره نماید.محاسبه این خسارت از تاریخ تصرف تا زمان رفع تصرف و یا خلع ید از ملک است.اما اگر در هنگام انشاء رای توسط قاضی پرونده، از ملک مذکور همچنان رفع تصرف نشده باشد اجرت المثل تا تاریخ حکم محاسبه می گردد.البته در صورت ادامه دار بودن تصرفات خوانده بعد از صدور حکم، خواهان می تواند مجدداً طرح دعوا نماید و آن را مطالبه کند.
اجرت المثل ایام تصرف ملک موروثی
هر گاه بعد از فوت مورث، اموالی از ایشان باقی بماند از آنجایی که وراث بصورت مشاعی مالک اموال بوده و در جزء جزء آن شریک می باشند لذا تصرف و استفاده بدون اجازه برخی از وراث از ملک موروثی، موجب استحقاق سایرین به دریافت اجرت المثل ایام تصرف خواهد بود.در این مواقع لازم است هر یک از ورثه یا وکیل ایشان با ارسال اظهارنامه مخالفت خود را با ادامه تصرفات اعلام نماید سپس با ارائه گواهی انحصار وراثت و سند مالکیت نسبت به ثبت دادخواست مربوطه اقدام نماید.در صورت عدم وجود سند مالکیت، صرف ارائه گواهی انحصار وراثت کفایت می نماید.گواهی انحصار وراثت به سهم مشاعی وراث اشاره دارد و این موضوع در محاسبه سهم اجرت المثل خواهان ها موثر است.البته ورثه ای که مبادرت به طرح دعوای مطالبه اجرت المثل ایام تصرف نموده است تنها نسبت به سهم و میزان مالکیت خود مستحق دریافت اجرت المثل است و نمی تواند تمام اجرت المثل متعلقه را مطالبه نماید.جهت اثبات تصرف خوانده می توان از شهادت شهود، معاینه محل و تحقیق محلی بهره جست.
جمع بندی
اجرت المثل ایام تصرف یکی از ابزارهای مهم حقوقی برای حمایت از حقوق مالکیت است. این مفهوم به مالک این امکان را می‌دهد که در صورت تصرف غیرمجاز اموالش، بتواند خسارت وارده را جبران کند.با توجه به قوانین موضوعه ایران، هر فردی که از مال دیگری استفاده کند، موظف به پرداخت اجرت المثل آن خواهد بود در نهایت، توصیه میشود افراد قبل از هرگونه تصرف در اموال دیگران، نسبت به کسب اجازه از مالک اقدام کنند تا از بروز مشکلات قانونی جلوگیری شود.برای دریافت مشاوره تخصصی با وکیل پایه یک دادگستری با ما در تماس باشید.
سوالات متداول
آیا می توان از مستاجری که به دلیل عدم پرداخت ودیعه از تحویل ملک امتناع نموده است مطالبه اجرت المثل نمود؟
در صورت مالکیت مشاعی زوجین بر منزل مشترک، آیا احدی از زوجین می تواند به نسبت سهم خود مطالبه اجرت المثل نماید؟
آیا دادگاه می تواند تعیین اجرت المثل را به مرحله اجرای احکام واگذار نماید؟
آیا مطالبه اجرت المثل اموال موروثی منوط به تقسیم ترکه است؟
اجرت المثل ایام تصرف
نویسنده: فاطمه انصاری – وکیل پایه یک دادگستری
