الزام به تنظیم یا تجدید قرارداد اجاره ملک اوقافی

الزام به تنظیم یا تجدید قرارداد اجاره ملک اوقافی از موارد استثنایی قوانین و مقررات ناشی از اجاره است.طبق ماده 494 قانون مدنی، عقد اجاره به محض انقضاء مدت بر طرف می شود و اگر پس از انقضاء آن، مستاجرعین مستاجره را بدون اذن مالک مدتی در تصرف‌ خود نگاه دارد موجر برای مدت مزبور مستحق اجرت‌المثل خواهد بود اگرچه مستاجر استیفاء منفعت نکرده باشد و اگر با اجازه مالک در تصرف نگه دارد وقتی باید اجرت‌المثل بدهد که استیفاء منفعت کرده باشد مگر اینکه مالک اجازه داده باشد که مجاناً استفاده نماید.بنابراین طبق قوانین در پایان قرارداد اجاره، در صورت عدم توافق بین مستاجر و موجر، مستاجر موظف به تخلیه مورد اجاره است و در صورت عدم تخلیه ملزم به پرداخت اجرت المثل است.
با این حال در موارد استثنایی موجر موظف به تنظیم قرارداد اجاره با مستاجر و یا موظف به تجدید اجاره قبلی خود با مستاجر است.در این نوشتار به طور خاص به این موارد استثنایی در تنظیم قرارداد اجاره و یا تجدید آن به نفع مستاجر در املاک موقوفه خواهیم پرداخت.

در ادامه مطلب فاطمه انصاری وکیل پایه یک دادگستری به شرح کامل مطلب الزام به تنظیم یا تجدید قرارداد اجاره ملک اوقافی می پردازد.

در موارد ذیل حسب مورد اداره اوقاف و امور خیریه و یا متولی موظف به تنظیم قرارداد اجاره با مستاجر ملک موقوفه است.از طرفی اگر در سنوات قبل اقدام به تنظیم اجاره نموده موظف است که نسبت به تنظیم مجدد آن اقدام نماید.

متصرفین املاک اوقافی

پیش از وقوع انقلاب اسلامی در سال 1350 برخی موقوفات در راستای اجرای برخی قوانین بدون مجوز شرعی به فروش رسیدند و خریداران به تصور مالکیت قانونی خود بر این املاک اقدام به احداث بنا نسبت به آنها نمودند.پس از انقلاب اسلامی اسناد مالکیتی این افراد به دلیل وقفی بودن ملک طبق ‌قانون ابطال اسناد و فروش رقبات، آب و اراضی موقوفات مصوب 1363/01/28 ابطال و موقوفات به حالت اولیه خود برگردانده شدند.با این حال موقوفه ملزم به تنظیم رابطه استیجاری با متصرفین گردید به طوری که در تبصره یک ‌قانون ابطال اسناد و فروش رقبات، آب و اراضی موقوفات مصوب 1363/01/28 و 1371/11/25 آمده است ( پس از ابطال سند مالکیت در مواردی که موقوفه قابل اجاره باشد و متصرف تقاضای اجاره کند با رعایت مصلحت وقف و حقوق ‌مکتسبه متصرف قرارداد اجاره با متصرف تنظیم خواهد شد.)منظور از حقوق مکتسبه متصرف هر نوع حقی است که به نحوی از انحا برای متصرف تحت شرایطی قانونی معینی حاصل شده باشد از قبیل مالکیت اعیان، تحجیر، حقوق کسب و پیشه، حق نسق زراعی، حفر چاه، غرس اشجار و غیره.

زارعین صاحب نسق

قبل از انقلاب طبق قانون اجازه تبدیل به احسن و واگذاری دهات و مزارع موقوفات عام مصوب 02/02/1350 بسیاری از مزارع و اراضی روستایی میان کشاورزان صاحب نسق و ساکنین تقسیم گردید و پس از آنکه اسناد این املاک طبق ‌قانون ابطال اسناد و فروش رقبات، آب و اراضی موقوفات مصوب 28/1/1363 و 25/11/1371 ابطال گردید طبق تبصره 2 این قانون موقوفه ملزم به تنظیم رابطه استیجاری با زارعین گردید.
تبصره ۲ – كليه املاك مزروعي كه در اجراي قانون اجازه تبديل به احسن و واگذاري دهات و مزارع موقوفات عام مصوب ۲۹ /۱ /۱۳۵۰ و ساير‌ مراحل اصلاحات ارضي به زارعين صاحب نسق انتقال و بين آنان تقسيم شده با حفظ مصلحت وقف با متصرفين و زارعان صاحب نسق با رعايت‌ حقوق اكتسابي آنان اجاره‌ نامه تنظيم مي‌ شود وجوهي كه قبلاً از طرف دولت بابت املاك مزبور مطابق ماده واحده پرداخته شده بابت اهدائي دولت به‌ موقوفه محسوب و از تاريخ تحويل زمين به متصرف اجرت‌ المثل زمين توسط كارشناس رسمي يا خبره محلي تعيين و با محاسبه وجوه پرداختي‌ قبلي متصرف تهاترو كسر يا اضافه آن محاسبه خواهد گرديد.

مالکین اعیان در املاک اوقافی

در مواردی که با رعایت مصلحت و غبطه موقوفه، امکان احداث اعیان در اراضی موقوفه به اشخاص داده می شود، اعطای این حق تملک به شخص موجب می شود تا در صورت احداث بنا، مالک آن شناخته شود.(منظور از اعیان، ساختمانی است که روی زمین بنا می شود) در این صورت در موقوفات عام، سازمان اوقاف و در موقوفات خاص متولی منصوص آن موظف به تنظیم قرارداد اجاره با مالک اعیانی خواهد بود.از طرفی هر گاه سازنده بدون مجوز قانونی اقدام به ایجاد بنا در املاک موقوفه نماید از آنجا که طبق ماده 8 آئین نامه قانون ابطال اسناد و فروش رقبات، آب و اراضی موقوفات، احداث هر گونه اعیانی بدون مجوز قانونی در اراضی زارعی ممنوع می باشد و در صورت تخلف، اعیانی احداثی متعلق به موقوفه خواهد بود چرا که طبق قاعده اقدام حقی برای سازنده ایجاد نمی نماید.با این حال در موارد استثنایی قانونگذار تملک اعیان را ولو در صورت عدم اخذ مجوز از سازمان اوقاف را به رسمیت شناخته است.در بخش اخیر ماده 12 آئين نامه اجرائي قانون تشكيلات و اختيارات سازمان حج و اوقاف و امور خيريه مصوب 1365/02/10 و اصلاحي 1391/03/07 مصوب هیات وزیران آمده است: در موقوفاتي كه عرصه و اعيان آنها وقف است، اعطاي حق تملك اعيان به مستأجر ممـنوع مي‌ باشد.در موارد استـثنايي، تملك اعيان مسـتحدثه به وسيله مستأجر در قبال پرداخت پذيره با رعايت قوانين و مقررات مربوط و با پيشـنهاد متولـي و ادارات اوقاف و امور خـيريه و تأييد نماينـده ولي فقيه و سرپرست سازمان مجاز است و اين موضوع در مورد باغهاي موقوفه وهمچنين در مورد موقوفات خاص نيز جاري است.

مستاجرین اماکن تجاری موقوفه

اگرچه با پایان اجاره ، موجر تکلیفی بر تجدید قرارداد اجاره با مستاجر ندارد اما در موارد استثنایی و طبق قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 ، موجر موظف به تنظیم قرارداد اجاره و تجدید آن است.این موارد شامل مستاجرانی است که در املاک تجاری دارای حق سرقفلی و یا دارای حق کسب و پیشه می باشند . به تبع در املاک وقفی نیز موقوفه به سبب حقی که دارنده حق سرقفلی و یا حق کسب و پیشه نسبت به ملک دارد ، ملزم به تنظیم سند اجاره با وی خواهد بود و فسخ اجاره یا درخواست تخلیه این املاک تنها در صورت تخلف مستاجر و حصول شرایطی که قانونگذار در ماده 14 و 15 قانون موجر و مستاجر مصوب 1356 اعلام نموده است ، خواهد بود.تعریف سرقفلی و حق کسب و پیشه طبق قوانین موضوعه بدین شرح است :

• سرقفلی:
  سرقفلی عبارت است از وجهی که مالک در ابتدای اجاره و جدا از مال الاجاره از مستاجر می گیرد تا محل خالی را به او اجاره دهد و به موجب آن مستاجر ملک تجاری حق تقدم بر سایرین خواهد داشت.بنابراین سرقفلی ناشی از اراده طرفین است و ممکن است شامل قراردادهای اجاره قبل و بعد از قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376 باشد.
• حق کسب و پیشه:
  حق کسب و پیشه امتیازی است که به موجب آن مستاجر متصرف، به دلیل حقی که در نتیجه فعالیت خود در جلب مشتری پیدا کرده است، در اجاره کردن محل کسب خویش بر دیگران مقدم شناخته می شود.در واقع می توان گفت این حق بصورت قهری و با گذشت زمان ایجاد می گردد و صرفاً شامل قراردادهای اجاره ی است که تا قبل از تصویب قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376 منعقد گردیده اند،می شود.در بند 3 ماده یک آئین نامه نحوه ترتیب وصول پذیره و اهدایی مصوب 1365 حق کسب و پیشه یکی از حقوق مکتسبه ای است که موقوفه ملزم به رعایت آن ضمن تنظیم قرارداد اجاره با مستاجر است.

نکات مهم طرح دعوی الزام به تنظیم یا تجدید قرارداد اجاره ملک اوقافی

در طرح دادخواست الزام به تنظیم قرارداد اجاره ملک موقوفه باید توجه داشت از آنجایی که هر موقوفه دارای شخصیت حقوقی مستقل و جدا از شخصیت ادارات اوقاف است و متولی و سازمان اوقاف(ادارات اوقاف و امور خیریه محل) نماینده قانونی موقوفات در تولیت و مدیریت ملک موقوفه می باشند لذا در دادخواست تقدیمی باید موقوفه به عنوان خوانده دعوی قرار بگیرد.از طرفی در موقوفاتی که متولی ندارد یا متولی آن مجهول است از آنجایی که اداره مال موقوفه بر عهده اداره اوقاف است.می بایست موقوفه و اداره اوقاف و امور خیریه محل هر دو به عنوان خوانده دعوی طرف قرار بگیرند.در طرف قرار دادن اداره اوقاف و امور خیریه نیز باید توجه داشت که طبق نامه معاون دادگستری استان زنجان در تاریخ 1403/05/03 در ثبت دادخواست علیه موقوفات و بقاع متبرکه، صرفاً طرف قرار دادن اداره اوقاف حوزه قضایی مربوطه به عنوان خوانده دعوی کفایت می نماید و می بایست از درج خوانده های متعدد از قبیل اداره کل اوقاف استان و یا سازمان اوقاف و امور خیریه کشور در دادخواست ها اجتناب نمود.

به هنگام طرح دعوی باید توجه داشت اگر مدارکی دال بر حقوق مکتسبه شخص وجود دارد از قبیل مالکیت اعیان ، تحجیر ، حقوق کسب و پیشه، حق نسق زراعی ، حفر چاه ، غرس اشجار و غیره ضمیمه دادخواست گردند.اجاره نامه های تنظیمی در سالهای قبل یا نظر تخصصی کارشناس مربوطه در این حوزه در قالب تامین دلیل از دیگر دلائل برای تنظیم یا تجدید قرارداد اجاره ملک اوقافی می باشد.

نمونه دادخواست الزام به تنظیم قرارداد اجاره ملک اوقافی

خواهان: آقای…
خوانده:1-اداره اوقاف و امور خیریه شهرستان…  2-موقوفه….
خواسته: الزام به تنظیم قرارداد اجاره (ششدانگ مغازه تجاری به پلاک ثبتی… از موقوفه… بدون پرداخت پذیره)
احتراماً به وکالت از آقای بهمن… به طرفیت اداره اوقاف و امور خیریه…به استحضار می رساند: به موجب نوشته عادی مورخه1370/04/23 اعیانی یک باب مغازه به پلاک ثبتی …واقع در بخش… تهران متعلق به موکل است وهمچنین نظریه کارشناس رسمی دادگستری بدون شماره مورخ ۱۳۸۳/۱۲/۲۴ و گواهی پایان کار مورخ ۷۳/۱۲/۱ و نامه شماره ۲۰۹۲۷ – ۱۳۸۴/۹/۲۸ شهرداری …جملگی دلالت بر احداث و وجود بنای قدیمی قبل ازابطال سند مالکیت موکل و اثبات وقفیت پلاک ثبتی مورد تنازع را دارد که به صراحت تبصره یک ماده واحده قانون ابطال اسناد و فروش رقبات آب و اراضی موقوفه مصوب ۱۳۷۱ پس از ابطال سند مالکیت در مواردی که موقوفه قابل اجاره باشد و متصرف تقاضای اجاره نماید با رعایت مصلحت وقف و حقوق مكتسبه متصرف قرارداد اجاره با متصرف تنظیم خواهد شد.همچنین طبق بند ۳ ماده ۱ آئین نامه اجرایی قانون اخير الذكر مالكيت اعیان از زمره حقوق مکتسبه متصرف محسوب می گردد، لذا تقاضای الزام خوانده به تنظیم قرارداد اجاره یک باب مغازه تجاری به پلاک ثبتی…واقع در بخش… تهران از موقوفه… بدون پرداخت پذیره به انضمام خسارات دادرسی مورد استدعاست.

این نمونه دادخواست توسط وکیل پایه یک دادگستری به رشته تحریر درآمده است و جهت استفاده شما خواننده عزیز در این مطلب گنجانده شده است.برای دریافت مشاوره تخصصی در دعاوی وقفی با ما در تماس باشید.

آیین‌نامه اجرایی تبصره ماده ۱ لایحه قانونی تجدید قرارداد اجاره املاک و اموال موقوفه و تجدید انتخاب متولیان و‌ امناء و نظار اماکن مذهبی مصوب 17. 02. 1358

‌هیأت وزیران دولت موقت انقلاب اسلامی در جلسه مورخ ۱۳۵۸.۲.۱۷ بنا به پیشنهاد وزارت اطلاعات و تبلیغات به استناد تبصره ماده یک لایحه‌ قانونی تجدید قرارداد و اجاره املاک و اموال موقوفه و تجدید انتخاب متولیان و امناء و نظار اماکن متبرکه مذهبی و مساجد آیین‌نامه اجرایی آن را به‌شرح زیر تصویب نمودند:

‌ماده ۱: سازمان اوقاف مکلف است ضوابط و شرایط لازم و ضروری برای تنظیم اجاره‌نامه مستأجران و متصرفان املاک و اموال اوقافی را طی‌ دستورالعملی به کلیه ادارات و مراکز اوقافی استانها ابلاغ و سریعاً نسبت به تجدید اجاره انعقاد قرارداد جدید اقدام نماید.

‌ماده ۲: اجاره‌بهای عادله املاک مورد اجاره و متصرفی موقوفه به شرح زیر تعیین می‌شود:

۱ – املاک و مستغلات مشمول قانون مؤجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ بر اساس اجاره‌بهای قبلی و احتساب درصد شاخص کل بهای کالاها و‌ خدمات مصرفی است که همه ساله از طرف بانک مرکزی ایران منتشر می‌گردد.

۲ – در محل‌هایی که قانون موجر و مستأجر اجرا نشده و یا درصد شاخص از طرف بانک مرکزی تعیین و اعلام نگردیده اجاره عادله عبارت است‌ از ۸ درصد ارزش معاملاتی عرصه و ده درصد ارزش معاملاتی اعیانی که از طرف وزارت امور اقتصادی و دارایی تعیین و تصویب شده یا می‌شود.

‌تبصره ۱: تخفیف‌هایی که از نظر مشاع و یا در قید اجاره بودن در فهرست ارزش معاملاتی در نظر گرفته شده است در محاسبه ارزش عرصه یا عیان‌ مستقل منظور نخواهد شد.

‌تبصره ۲: در مورد آپارتمانها اجاره‌بهای قسمت‌های اشتراکی نیز با توجه به مقررات قانون تملک آپارتمان نسبت به حصه آپارتمان مورد اجاره‌ محاسبه و منظور خواهد شد.

‌تبصره ۳: نسبت به املاک مزروعی و باغات اعم از شهری و روستایی که فاقد ارزش معاملاتی است میزان اجاره عادله با جلب نظر کارشناس تعیین‌ خواهد شد که اجاره برآوردی ۶% ارزش ارزیابی شده خواهد بود.

‌ماده ۳: سازمان اوقاف در مورد اراضی مزروعی امکانات متقاضیان را از نظر قابلیت اراضی و میزان کشت و مقدار مساحتی که برای یک واحد ‌زراعی سودآور است به هنگام تعیین اجاره‌بهاء و تنظیم سند اجاره جدید مورد نظر و رعایت قرار می‌دهد و نیز مکلف است در تنظیم سند اجاره درباره‌ اراضی بایر شهری و آماده برای ساختمان زائد بر یک هزار متر مربع و بیش از یک واحد ساختمانی با هر یک از متقاضیان خودداری نماید.

‌تبصره: چنانچه اراضی شهری قبلاً تفکیک شده باشد و قطعات تفکیکی در حدود ۲۵% زائد بر یک هزار متر مربع باشد تنظیم اجاره نامه بلامانع‌ است.

‌ماده ۴: کلیه ضوابط و شرایط مندرج در اسناد و قراردادهای اجاره که به شرح ماده یک این آیین‌نامه از طرف سازمان اوقاف تعیین و اعلام می‌شود از ‌طرف مستأجران لازم‌الاجرا و غیر قابل اعتراض خواهد بود و مستأجران ملتزم و مکلف به اجرای کامل آن می‌باشند.

‌ماده ۵: این آیین‌نامه از تاریخ تصویب لازم‌الاجرا و کلیه مقررات مغایر با آن لغو می‌گردد و هر گونه تغییر یا تجدید نظر در آن به پیشنهاد وزیر‌اطلاعات و تبلیغات و سرپرست سازمان اوقاف و تصویب هیأت وزیران امکان‌پذیر می‌باشد.

سوالات متداول

الزام به تنظیم یا تجدید قرارداد اجاره ملک اوقافی

نویسنده: فاطمه انصاری- وکیل پایه یک دادگستری