افراز و فروش ملک مشاع

یکی از شایع ترین دعاوی در دادگاه ها دعوی افراز و فروش ملک مشاع و تقسیم وجوه حاصله بین مالکین مشاعی است.طبق تعریف دکتر جعفر لنگرودی دعوی افراز عبارت است از دعوای شریک مشاع بر شریک یا شرکای دیگر به منظور تقسیم مال مزبور در صورت عدم تراضی بر تقسیم است.در این مقاله سعی می گردد به موارد ذیل پاسخ داده شود، اگر می خواهید با نحوه عملی دعوی افراز آشنا شوید با تیم حقوقی فاطمه انصاری وکیل پایه یک دادگستری همراه باشید.

تعریف مال مشاع

مال مشاع مالی است که بین دو یا چند نفر مشترک بوده و هر کدام از شرکاء در ذره ذره آن مالکیت دارند.درخواست افراز ملک مشاع زمانی مطرح می گردد که مالکین یک مال غیر منقول مانند ملک یا زمین خواهان تقسیم آن به نسبت سهم مالکیت خود باشند، اینجاست که بحث افراز به میان می آید.در صورت توافق شرکاء بر افراز، ملک از حالت اشاعه خارج و سهم هر کدام مشخص می گردد اما در صورت عدم توافق شرکاء و یا عدم امکان افراز به دلیل متراژ یا نوع ملک بحث افراز آن توسط وکیل پایه یک دادگستری در مراجع قضایی اعم از دادگاه و یا اداره ثبت به میان خواهد آمد.

شرایط درخواست افراز از اداره ثبت اسناد و املاک

حسب ماده 1 قانون افراز و فروش، افراز املاك مشاع كه جريان ثبتي آنها خاتمه يافته اعم از اينكه در دفتر املاك ثبت شده يا نشده باشد، در صورت تقاضاي يك يا‌چند شريك با واحد ثبتي محلي خواهد بود كه ملك مذكور در حوزه آن واقع است.طبق این ماده قانونی شروع رسیدگی به تقاضای افراز املاک مشاع در واحد های ثبتی مستلزم وجود چند شرط است اولاً جریان ثبتی ملک مشاع به پایان رسیده باشد، صدور سند مالکیت نشان دهنده ی ختم عملیات ثبتی است.پس ملکی که دارای سند مالکیت است افراز آن باید از اداره ثبت محل درخواست شود.ثانیاً بین مالکین مشاعی، محجوری اعم از صغیر یا مجنون و یا غایب مفقو الاثر وجود نداشته باشد و گرنه افراز ملکی که جریان ثبتی آن به پایان رسیده است اما احدی از مالکین آن محجور می باشد طبق قسمت اخیر ماده 313 قانون امور حسبی و رای وحدت رویه ردیف 29/59 مورخ 15/01/1360 به جهت حفظ حقوق محجورین و غایب مفقود الاثر و رعایت مصلحت آن ها افراز ملک مشاع این افراد در صلاحیت دادگاه می باشد.ثالثاً به صراحت تبصره ماده 1 قانون افراز و فروش املاک مشاعی، سند مالکیت معارضی نسبت به ملک مورد تقاضای افراز وجود نداشته باشد.رابعاً هر گاه عمل افراز به وسیله اداره ثبت مستلزم اصلاح مشخصات ملک باشد چون اصلاح باید با حضور و موافقت کلیه مالکین مشاع باشد تا قبل از اصلاح نمی توان درخواست افراز آن را از اداره ثبت درخواست نمود.

نظریه شماره 7/6561-20/03/1360 اداره کل حقوقی قوه قضائیه

آیا ملکی که نسبت به آن سند مالکیت صادر نشده و دارای اختلاف حدود با مجاورین است قابل افراز می باشد یا نه؟
پاسخ:«اگر سند مالکیت ملکی صادر نشده و دارای اختلاف حدود با مجاورین باشد قابل افراز نیست زیرا باید قبلاً حدود مشخصات صحیح آن با مجاورین معلوم و مشخص و سپس افراز گردد.»

نحوه رسیدگی عملی افراز ملک مشاع در اداره ثبت اسناد و املاک

اصل بر صلاحیت اداره ثبت در رسیدگی به درخواست افراز املاک مشاع است و دادگاه فقط در موارد استثنائی چون وجود محجور در بین مالکین و عدم خاتمه عملیات ثبتی که پیش تر به آنان اشاره گردید مجاز به رسیدگی خواهد بود.بدین ترتیب هر کدام از شرکای ملک مشاعی می توانند در اداره ثبت محلی که ملک در آن واقع است اقدام به درخواست افراز نمایند.متقاضی افراز می تواند با در دست داشتن کارت ملی و سند مالکیت، درخواست افراز خود را بر روی برگه عادی و در برخی ادارات ثبت بر روی برگه چاپی مخصوصی تقدیم نماید.اگر به عنوان وکیل مدنی و یا وکیل پایه یک دادگستری اقدام به در خواست افراز می نمایید، اختیار دریافت گواهی عدم افراز را در حدود اختیارات خود بگنجانید.همچنین به جهت امکان ابلاغ واقعی تصمیم ثبتی به سایر مالکین، درج اسامی و آدرس دقیق مالکین در برگه درخواست افراز ضروری است.کارشناس ثبتی پس از ارجاع درخواست افراز، اقدام به اخذ صورت وضعیت ثبتی ملک جهت اطلاع از متراژ، اسامی مالکین و میزان مالکیت آنها خواهد نمود.پس از تایید این که جریان ثبتی به پایان رسیده و ملک دارای سند معارض نمی باشد و همچنین با ملاحظه متراژ ملک مورد نظر، چنانچه افراز ملک محتمل باشد، کارشناس ثبت وفق ماده 3 آیین نامه قانون افراز و فروش ملک مشاع به نقشه بردار ماموریت می دهد تا وی با صدور اخطاریه ای به تمامی مالکین مشاعی ، ازآنها برای ساعت و روز مشخصی جهت نقشه برداری و معاینه محل دعوت به عمل آورد.نقشه بردار در معیت نماینده ثبت پس از حضور در محل و ترسیم نقشه افرازی اقدام به اخذ امضاء نماینده ثبت و شرکا حاضر در جلسه نموده و صورتمجلس تنظیم می نماید سپس در راستای ماده 154 اصلاحی قانون ثبت و ماده 101 اصلاحی شهرداری، اداره ثبت اقدام به ارسال نقشه به شهرداری محدوده ای که ملک در آن واقع است می نماید، شهرداری موظف است ظرف حداکثر دو ماه نتیجه را به شرح هر کدام از موارد ذیل اعلام نماید.

• الف) امکان افراز
• ب)ممنوعیت افراز
• ج)لزوم اصلاح نقشه افراز

پس از وصل پاسخ از شهرداری نهایتاً اداره ثبت به موجب ماده 5 آئین نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع، تصمیم نهایی خود را با توجه به سوابق ثبتی، صورت مجلس تنظیمی، نقشه افرازی و استعلام واصله از شهرداری به کلیه مالکین مشاعی ابلاغ خواهد نمود.این تصمیم ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ قابل اعتراض در دادگاه صالح قضائی خواهد بود.در اینجا به یک نمونه تصمیم واحد ثبتی مبنی بر عدم افراز ملک مشاعی اشاره می گردد.

نمونه تصمیم واحد ثبتی

اداره ثبت اسناد و املاک ولیعصر (عج)

بسمه تعالی

(تصمیم واحد ثبتی)
با توجه به درخواست خانم فاطمه انصاری وکیل … به طرفیت سایر شرکا مالکین مشاعی پلاک ثبتی … فرعی از … اصلی واقع در بخش سه تهران مبنی بر تقاضای افراز و تقسیم سهم مشاعی خود از پلاک مذکور ضمن رسیدگی و بررسی با توجه به سوابق موجود ملاحظه گردید ملک فوق طبق سند مالکیت صادره به صورت ششدانگ یک دستگاه آپارتمان اداری واقع در طبقه همکف به مساحت ۴۶/۷۵ متر مربع می باشد.لذا با عنایت به مراتب بالا و وضعیت پلاک مزبور از حیث نوع ملک و مساحت مورد تقاضا پلاک ثبتی مذکور غیر قابل افراز تشخیص و اعلام می گردد .

           نماینده ثبت                               نقشه بردار ثبت

تصميم واحد ثبتی فوق در اجرای مادتین ۵ و ۶ آئین نامه قانون افراز به متقاضی افراز و سایر مالکین مشاعی برابر مقررات مذکور در ماده ۶ آئین نامه اخیر ابلاغ میشود تا در صورت اعتراض برابر ماده ۲ قانون افراز و فروش املاک مشاع ظرف مدت ده روز از تاریخ ابلاغ به دادگاه صالحه قضائی مراجعه نمایند
رییس اداره ثبت اسناد و املاک منطقه ولی عصر (عج) تهران
مخاطبین و آدرس

1. آقای… به آدرس تهران
2. خانم… به آدرس تهران

اقدامات ثبت در صورت قبول افراز

بعد از این که اخطاریه های ابلاغ تصمیم مسئول واحد ثبتی مبنی بر افراز ملک مشاع به مالکین مشاعی، برگشت و موعد اعتراض به این تصمیم نیز منقضی گردید متقاضی یا متقاضیان با ارائه گواهی لازم مبنی بر عدم تقدیم اعتراض به این تصمیم در مهلت مقرر، می توانند اجرای آن دستور و صدور سند مالکیت خود را با توجه به حدود تعیین شده به طور مفروز توسط اداره ثبت بخواهند.در این صورت مسئول واحد ثبتی تقاضای مذکور را به یکی از نمایندگان ثبت جهت تهیه پیش نویس سند ملکیت قطعات مفروزی ارجاع می نماید.

مهمترین نکات دادخواست دستور فروش ملک مشاع

در صورت تصمیم واحد ثبتی مبنی بر عدم افراز ملک مشاع، پس از ابلاغ تصمیم مزبور به تمام مالکین مشاعی، شخص متقاضی می تواند پس از گذشت ده روز از تاریخ ابلاغ اقدام به تقدیم دادخواست دستور فروش ملک مشاع به دادگاه محل وقوع ملک نماید.طرح دعوی دستور فروش ملک مشاع مستلزم تنظیم صحیح دادخواست و رعایت برخی نکات به شرح ذیل است:

1. دادخواست دستور فروش ملک مشاعی می بایست به طرفیت تمام مالکین مشاعی مطرح گردد.
2. تصویر واحد ثبتی به همراه ابلاغیه آن به سایر مالکین جزء ضمائم ضروری این دادخواست است.
3. در صورتی که در بین مالکین محجوری اعم از صغیر یا مجنون و یا مفقود الاثر وجود داشته باشد، به لحاظ اینکه وفق ماده 313 قانون امور حسبی ابتداً نمی توان درخواست افراز را در اداره ثبت مطرح نمود، در ستون خواسته دادخواست تقدیمی علاوه بر درخواست دستور فروش ،درخواست صدور گواهی افراز نیز ضروری است.
4. تصویر سند مالکیت شخص متقاضی می بایست ضمیمه دادخواست گردد.

نمونه دادخواست دستور فروش ملک مشاع

خواهان: یک یا چند نفر از مالکین مشاعی/
خوانده:طرف قراردادن الباقی مالکین مشاعی/
خواسته: تقاضاي صدور دستور فروش يك باب آپارتمان اداري به متراژ 46/75 مترمربع به پلاك ثبتي … فرعي از …اصلي مفروز و مجزي از… واقع در بخش سه تهران حوزه ثبتي وليعصر به آدرس خيابان …
دلایل:

1. تصمیم ثبتی مبنی بر عدم امکان افراز به همراه پاسخ ابلاغیه
2. سند مالکیت
3. وکالتنامه وکیل

متن دادخواست:
رياست محترم دادگاه عمومي حقوقي تهران
با سلام
احتراماً به استحضار مي رساند موكلين اينجانبان به عنوان تعدادي از مالكين مشاعي پلاك ثبتي به شماره… فرعي از … اصلي، مفروز و مجزي از …واقع در بخش 3 تهران حوزه ثبتي وليعصر به آدرس تهران ،خيابان … به دليل عدم توافق همه مالكين مشاعي در فروش پلاك صدرالذكر جهت افراز ملك به اداره ثبت مراجعه و ليكن برابر با تصميم شماره … مورخ 1401/09/08 رياست محترم اداره ثبت اسناد و املاك حوزه ثبتي وليعصر،ملك مذكور غير قابل افراز تشخيص داده شده است.لذا با توجه به ابلاغ تصميم ثبتي به خواندگان و عدم اعتراض مشارالیها در مهلت مقرر قانونی، تقاضاي صدور دستور فروش ملك مورد نظر وفق ماده 4 قانون افراز و فروش املاك مشاع مصوب 1357/8/22 و مستند به ماده 9 آئين‌نامه قانون مذكور مصوب 1358/2/20 كه بيان مي دارد: در صورت صدور حكم قطعي توسط اداره ثبت مربوطه مبني بر غير قابل تقسيم بودن ملك، دادگاه برحسب درخواست يك يا چند نفر از شركاء، دستور فروش آنرا به دايره اجراء دادگاه خواهد داد از محضر آن دادگاه محترم صدور دستور فروش ملك تقاضا مي گردد.

باتشكر و تجديد احترام-فاطمه انصاري

روند رسیدگی به دستور فروش در دادگاه

در ابتدای رسیدگی به دعوی دستور فروش، دادگاه اقدام به استعلام وضعیت ثبتی ملک از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک و ارجاع موضوع به کارشناس رسمی دادگستری جهت برآورد قیمت می نماید.برخی محاکم به صرف ضمیمه بودن گواهی عدم افراز و تصویر ابلاغیه تصمیم واحد ثبتی به سایر شرکاء را کافی دانسته و برخی محاکم راساً اقدام به استعلام این موضوع از اداره ثبت می نمایند.رسیدگی به این دعوی بدون دعوت از طرفین صورت خواهد گرفت.پس از وصول نظریه کارشناسی و عدم اعتراض طرفین به آن، دادگاه در قالب دستور در خصوص فروش ملک مشاع اظهارنظر می نماید.نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضائیه به شماره 99-87-1826 مورخ 1399/11/29 در این باره می گوید: درخواست فروش ملک مشاع به لحاظ غیر قابل افراز بودن آن، دعوی محسوب نمی‌‌شود و دادگاه وفق مقررات قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 1357 و آیین‌نامه اجرایی آن مصوب 20/2/1358 هیأت وزیران، در وقت فوق‌العاده دستور فروش صادر می‌کند و دستور فروش نه حکم است و نه قرار و صدور آن مستلزم رسیدگی قضایی نیست؛ زیرا فاقد جنبه ترافعی است.

آیا دستور فروش ملک مشاع قابل اعتراض است؟

سوالی که ممکن است مطرح شود این است که آیا دستور فروش ملک مشاع قابل اعتراض است؟

لازم به توضیح است که طبق ماده 331 و 332 قانون آئین دادرسی مدنی فقط برخی از احکام و قرارهای صادره از دادگاه قابل تجدیدنظر است و دستور فروش ملک مشاع صرفاً یک دستور بوده و قابل تجدیدنظر خواهی نمی باشد.

آیا صدور دستور فروش ملک مشاع نسبت به ملک در رهن امکانپذیر است؟

در این خصوص محاکم قضائی رویه های متفاوتی دارند،برخی بر این عقیده اند که اگر ملک در رهن باشد تا رفع مانع و فک رهن، فروش امکانپذیر نمی باشد اما برخی دیگر صدور دستور فروش را با حفظ حقوق مرتهن و یا توقیف‌ کننده بلامانع می دانند، جدیدترین نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه بر پذیرش این دعوی در صورت در رهن یا توقیف بودن ملک دارد.

شماره نظریه : 7/1402/ 64شماره پرونده : 1402-87-64 تاریخ نظریه : 1402/03/02

چنانچه سهم یکی از شرکای مشاعی ملکی که توسط اداره ثبت غیر قابل افراز تشخیص داده شده است، در توقیف یا رهن ثالث باشد، آیا شرکای دیگر می‌توانند صدور دستور فروش بابت حصه مشاعی خود را درخواست کنند؟ و یا آنکه ملک باید از رهن خارج شود تا صدور دستور فروش امکان‌پذیر شود؟

پاسخ:

اولاً، در فرض سؤال که در اجرای ماده 4 قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 1357، به درخواست یکی از مالکان مشاع، دستور فروش ملک مشاع صادر و متعاقباً معلوم شده است، مالک دیگر سهم خود را در رهن قرار داده و یا حصه وی در توقیف است، دستور فروش مذکور با اشکالی مواجه نیست؛ زیرا حتی اگر دادگاه در زمان صدور این دستور از رهن یا در توقیف بودن ملک مطلع باشد، دستور فروش آن را با حفظ حقوق مرتهن و یا توقیف‌کننده صادر می‌کند. ثانیاً، با توجه به ماده 5 قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 1357، ترتیب فروش و تقسیم وجوه حاصل بین شرکا و به طور کلی مقررات اجرایی این قانون، طبق آیین نامه اجرایی آن خواهد بود و مطابق ماده 9 آیین نامه اجرایی قانون یادشده مصوب 1358/02/20هیأت وزیران، فروش ملک مشاع وفق مقررات قانون اجرای احکام مدنی است؛ بنابراین در فرض سؤال که سهم یک نفر از مالکان مشاعی در توقیف و یا رهن دیگری است، صدور دستور فروش با رعایت مقررات ماده 55 قانون اخیرالذکر امکان‌ پذیر است و در هر حال فروش و مزایده مال مزبور که در توقیف و یا رهن است، بدون رعایت حقوق توقیف‌ کننده مقدم و یا مرتهن امکانپذیر نیست.

افراز و فروش ملک مشاع

نویسنده: فاطمه انصاری – وکیل پایه یک دادگستری